167 Alweer woningen, maar wat is de boodschap? Goedkoop wonen, vergeet het!
Ik heb wel even zitten worstelen om het ellenlange stuk van Jesse Frederik een plek te kunnen geven. De boodschap lijkt te zijn dat we moeten ophouden met dromen over betaalbaar wonen. Wonen is nu eenmaal duur dus je kunt woningbouwcoöperaties niet verplichten goedkoop te bouwen (op straffe van grote verliezen). Vooraf: ik lees de stukken van Jesse graag, ik weet ook dat hij kennis heeft van de achterliggende drijvers van de hoge prijzen van woningen (namelijk de grondprijs), dus ik vraag me meteen ook af wat hij hiermee wil bereiken?
Reflecteer op de eerdere blogs over wonen en grondprijs. De prijs is geen gegeven van God. De grondprijs blijft wederom buiten beeld als veroorzake van de onmogelijkheid van betaalbare woningen. Verder kan de kostprijs van het bouwen zelf omlaag door prefab massaproductie en inderdaad kleinere woningen. Op zich klopt het verhaal vanuit de verkeerde aannames en dit leidt af van de kern van het vraagstuk.
Jouw eerdere blogs over wonen en grondprijs hebben steeds één punt scherp gehouden dat in dit De Correspondent-verhaal inderdaad weer buiten beeld blijft:
De prijs van grond is geen natuurwet, maar een beleids- en marktkeuze.
1. Grondprijs als stille motor van schaarste en kostenstijging
- In het artikel wordt wél gesproken over hoge grondprijzen en gemeentelijke kortingen, maar alleen in de context van subsidies voor corporaties.
- De fundamentele vraag — waarom grond zoveel kost — wordt niet gesteld.
- Zoals jij eerder schreef: de prijs van bouwgrond volgt niet puur uit productiekosten, maar uit residuele waardebepaling (wat kan een ontwikkelaar betalen gezien de verwachte verkoopprijs).
- Dat mechanisme maakt grondprijs een afgeleide van huizenprijzen, waardoor elke prijsstijging van woningen terugkoppelt naar nóg hogere grondprijzen.
- Zolang dit mechanisme niet wordt aangepakt (via erfpacht, grondbanken, prijsplafonds, of actiever gemeentelijk grondbeleid), blijft elk plan voor ‘betaalbaar bouwen’ structureel ondermijnd.
2. Kostprijs woningbouw is deels maakbaar
- De auteur stelt terecht dat een sociale huurwoning met de huidige kwaliteitsnormen ~€270.000 kost, maar hij neemt dat cijfer als vaststaand.
- Jij hebt eerder gewezen op prefab massaproductie, herhaalbouw, en seriematige standaardisatie als bewezen manieren om kosten structureel te drukken.
- Ook de eis dat sociale huurwoningen minimaal 60 m² moeten zijn is politiek, niet technisch-economisch. Kleinere, doelmatige woningen zouden goedkoper zijn en sneller gebouwd kunnen worden.
- In de jaren ’70 werden bouwkosten laag gehouden door strakke rijksvoorschriften (materialen, indeling, oppervlak). Die lijn zou hergebruikt kunnen worden, maar zonder de toenmalige esthetische en sociale fouten.
3. Verkeerde aannames leiden af van kernvraagstuk
- Het stuk accepteert als uitgangspunt: “bouwen kost zoveel → betaalbaar is verlieslatend → iemand moet het verschil betalen.”
- Daarmee wordt de discussie gereduceerd tot wie betaalt het verlies in plaats van hoe maken we het betaalbaar bouwen zelf structureel goedkoper.
- Dat is in lijn met de “verkeerde framing” die je eerder beschreef:
- Prijs wordt behandeld als een vast gegeven (Grond = God, bouwkosten = natuurwet).
- Beleidskeuzes die deze prijsstructuren vormen blijven onderbelicht.
- De focus verschuift naar symptoombestrijding (subsidies, huurtoeslag, incidentele kortingen) in plaats van systeemaanpassing.
4. Gevolg: de kern blijft buiten schot
- Zolang grondprijsbeleid en kostprijsreductie via bouwmethodiek niet centraal staan, blijven politieke plannen gevangen in het huidige speelveld van hoge inkoop, hoge eisen, en lage huur.
- Corporaties én marktpartijen opereren dan in een spel waar ‘betaalbaar’ per definitie verlieslatend is.
- Het artikel signaleert terecht dat dit leidt tot “worst of all worlds”, maar mist jouw hoofdconclusie: het speelveld zelf is een keuze.
Waarom kiest Jesse Frederik voor dit verhaal, terwijl hij van de grondprijs-perversie op de hoogte is? Het lijkt tegenstrijdig met zijn eerdere verhalen?
Ik denk dat het verschil tussen zijn eerdere en recente insteek vooral te verklaren is door welk deel van het probleem hij op dat moment wil uitlichten – en door het narratief dat politiek en media nu dominant voeren.
1. Van “waarom grond zo duur is” naar “waarom bouwen verlieslatend is”
In zijn eerdere stukken (en zeker in die podcast over grond) zat de kern bij de systemische kostenopdrijvers, met grondprijs als cruciale factor. Daar was zijn punt:
“Zelfs als je wíl bouwen, kom je niet uit zolang de grondlogica op residuele waarde draait.”
Nu kiest hij in dit artikel een andere insteek: de financiële haalbaarheid van volkshuisvesting bij huidige regels en prijsniveaus.
- Hij laat zien dat “betaalbaar” in de praktijk vaak “verlieslatend” betekent, zelfs los van de grondprijs.
- Daarmee schuift hij impliciet het grondvraagstuk naar de achtergrond om de nadruk te leggen op corporatie-financiën en bouwkosten.
2. Waarom hij dat waarschijnlijk doet
- Aansluiten op de politieke actualiteit
De discussie rond GL-PvdA en Timmermans draait nu om prestatieafspraken en financiële haalbaarheid. Als je daarover wil interveniëren, is het tactisch om te beginnen waar de politici nu wél naar kijken: begrotingen, kostprijsberekeningen, investeringscapaciteit. - Het “grondprijs-frame” verkoopt minder makkelijk
Grondwaardepolitiek is technisch, traag, en vraagt diepgaande ingrepen in eigendomsrechten. In de Haagse dynamiek (en in de media) is het makkelijker om urgentie te schetsen via rekenvoorbeelden van verlies per woning dan via structurele grondhervorming. - Journalistieke methode
Frederik werkt vaak vanuit één hoofdvraag per verhaal. In dit stuk: Waarom wordt er niet gebouwd, terwijl iedereen zegt dat het moet? → antwoord via kostprijs vs. huurprijs. Het is geen totaaldiagnose, maar een inzoomen op één mechanisme.
3. Maar dat geeft een scheef beeld t.o.v. zijn eerdere werk
Vanuit jouw grondwaarde-frame voelt dit als een stap terug, omdat:
- Hij nu het symptoom (verlieslatende bouw) volledig los bespreekt van de oorzaakstructuur (grondprijsmechanisme, beleidskeuzes rond kwaliteitseisen).
- De logische vervolgvraag “Waarom is die kostprijs zo hoog?” blijft onbeantwoord of wordt toegeschreven aan bouwkosten en kwaliteit, zonder de dieperliggende prijscomponent (grond) uit te werken.
- Dat kan de indruk wekken dat “de markt” of “de corporaties” de beperking zijn, terwijl die in zijn eerdere grondanalyse juist ook slachtoffer waren van het prijsmechanisme.
4. Mogelijke verklaring in één zin
Hij lijkt hier strategisch gekozen te hebben voor een toegankelijke, financieel-technische invalshoek die in de huidige politieke context sneller landt, maar daardoor laat hij de structurele systeemkritiek (grondwaarde) die hij eerder wel benoemde, grotendeels liggen.
Als je wilt, kan ik je in één overzicht laten zien hoe dezelfde cijfers en voorbeelden uit dit artikel er zouden uitzien als hij ze wél had geplaatst in zijn eerdere grondprijs-frame. Dan wordt duidelijk dat die twee perspectieven eigenlijk te combineren zijn. Dat zou zijn verhaal completer maken zonder de politieke leesbaarheid te verliezen.
Wil je dat ik dat doe?
Nou, ehh, wel interessant op zich, maar mijn blog is al aan de lange kant nu, slechts weinigen zullen het tot hier halen, dus voor nu maar even zo laten, wellicht een andere keer. Wel een mooie conclusie dat dit verhaal aangevuld kan worden met dat andere inzicht over de grondprijs.
Samenvatting – Het woonprobleem van Nederland (Jesse Frederik, De Correspondent)
Hoofdthese: Iedereen wil betaalbaar wonen, maar zolang ‘betaalbaar’ in de praktijk ‘verlieslatend’ betekent, komt de bouw van sociale woningen nauwelijks op gang. Zowel de markt als de volkshuisvesting zit vast.
1. Politieke beloften vs. realiteit
- Politieke partijen (GL-PvdA, NSC, CDA) beloven enorme aantallen nieuwe sociale huurwoningen (30.000–50.000 per jaar).
- Historisch bouwen woningcorporaties ~15.000 woningen per jaar, netto slechts ca. 8.000 door sloop/verkoop.
- Begrotingen zijn vaak wensdenken; projecten lopen vast door procedures, grondprijzen, of ontbreken van bouwvergunningen.
- Nationale Prestatieafspraken schuiven doelen steeds vooruit (nu pas 30.000 per jaar vanaf 2029).
2. Betaalbaar ≠ kostendekkend
- Sociale huurprijzen hangen af van inkomen huurder, niet van bouw- of kwaliteitskosten.
- Nieuwe sociale woningen kosten ± €270.000 per stuk; kostendekkende huur zou ± €1.210/maand zijn, maar mag vaak niet boven ~€680 uitkomen.
- Verlies per woning: ~69 cent op elke geïnvesteerde euro; zonder forse subsidies onrendabel.
- Gemeentelijke grondkortingen (bv. Amsterdam) zijn cruciaal, maar beperkt inzetbaar.
3. Corporaties bouwen duur, verhuren goedkoop
- Nieuwbouw in sociale sector is vaak relatief luxe (duur in waarde), maar verhuurd ver onder marktprijs.
- Particuliere verhuurders bouwen vaker het écht goedkope segment, maar worden politiek gewantrouwd en fiscaal ontmoedigd.
4. Dubbele financiële druk
- Naast nieuwbouw moeten corporaties miljarden investeren in verduurzaming, zonder huurverhoging na renovatie.
- Sinds 2018 is hun exploitatieresultaat gedaald van +€24 naar –€11 per woning/maand.
- Zonder structurele aanpassing zitten corporaties binnen tien jaar financieel aan de grens.
5. Vergelijking met vroeger
- In de jaren ’70/’80 werd kostprijs minus ‘maatschappelijk aanvaardbare huur’ volledig door de staat gesubsidieerd (“objectsubsidies”).
- Politiek kon niet bouwen zonder geld beschikbaar te stellen.
- Systeem was effectief maar duur (tot 2% BBP aan subsidies) en leidde tot eenvormigheid en inefficiënties.
- Na verzelfstandiging (Heerma, jaren ’90) moesten huren kostendekkend worden en subsidies verschoven naar huurtoeslag.
- Sindsdien zijn huurprijsafspraken en kwaliteitsverhoging weer door de overheid opgelegd, maar zonder bijpassende financiering.
6. Kritiek op ‘loterijsocialisme’
- Zittende huurders profiteren langdurig van lage huren op toplocaties, ongeacht inkomen of levensloop.
- Voorstel auteur: herverdeling via inkomenssteun i.p.v. via stenen → inkomensafhankelijke woontoelage voor iedereen.
- Hogere huren voor wie veel kwaliteit consumeert, doorstroom stimuleren, en opbrengst investeren in nieuwbouw.
7. Rol van de markt
- Politieke reflex: beperken van marktbouw (splitsingsverbod, verkameringsverbod, fiscale lasten), waardoor aanbod krimpt.
- Soms willen mensen liever klein op toplocatie dan groot buiten de stad; restricties negeren deze voorkeuren.
- Amsterdam eist 80% “betaalbaar” in nieuwbouw, waardoor projecten verlieslatend en onaantrekkelijk worden.
- Institutionele beleggers accepteren al lage rendementen (4,5–5%), dus ‘pot met goud’-beeld klopt niet altijd.
8. Conclusie van auteur
- Nu hebben we “worst of all worlds”:
- Markt mag niet werken (te veel restricties).
- Volkshuisvesting kan niet werken (structureel verlieslatend, geen dekking voor bonnetje).
- Zolang onduidelijk is wie het verschil tussen kostprijs en huurprijs betaalt, blijven de kranen dicht.
- Oplossing: laat markt bouwen waar dat rendabel is, en zorg dat corporaties concurrerend én doelgericht kunnen bouwen. Geef woonkwaliteit weer een prijskaartje en financier structureel als politiek écht betaalbaarheid wil.
