Rudy's ruimte

Het koppel Kingma en Bollen presenteren in een video hun systemische visie op de wooncrisis. Beiden zijn hier eerder al langs gekomen, Kingma met haar grote tekening over de wooncrisis (het onderwerp van de nieuwe video) en Bollen met zijn boek over de tekortkomingen van ons geldsysteem. Bij de video zit een uitgeschreven tekst die ik hieronder samenvat.

De analyse van dit koppel is helemaal een kolfje naar mijn hand. Zover ik het kan zien spreken we elkaar nergens tegen. Maar wat kan ik voor mijn eigen dossier nog verder uitdiepen, welke elementen zijn nog onderbelicht in mijn blogs?

De analyse van Carlijn Kingma en Follow the Money (FTM) over de ‘Machinerie van de volkshuisvesting’ vertoont een opmerkelijke overlap met jouw visie op Rudymentair, maar legt andere accenten en biedt concrete beleidsmatige aanknopingspunten die jouw systemische analyse kunnen versterken.

Hieronder volgt een vergelijking van de twee visies en de punten waar jij jouw eigen denken nog kunt verdiepen.

1. De Grote Overeenkomst: De Geldkraan en Grondrente

Beide visies verwerpen het ‘onzin-volumeframe’ (bouwen, bouwen, bouwen) als dé oplossing voor de crisis.

• Kredietgedreven prijzen: Net als jij stelt Kingma dat de explosieve stijging van de prijzen niet komt door een tekort aan stenen, maar door een overvloed aan geld. Banken creëren geld via hypotheken, wat leidt tot een biedingencircus waarbij de prijs de maximale leencapaciteit volgt.
• De Grond als Afvoerputje: FTM bevestigt jouw stokpaardje van de residuele grondwaarde. Waardecreatie door publieke investeringen of prijsstijgingen landt niet in de bakstenen, maar in de grondprijs.

2. Waar Kingma en FTM jouw visie kunnen aanvullen

Hoewel de diagnoses parallel lopen, biedt de analyse van FTM een aantal specifieke ‘mechanismen’ die in jouw blogs nog meer diepgang kunnen krijgen:

• De ‘Boekhoudkundige’ valstrik van Gemeenten: FTM legt bloot dat gemeenten in hun rekenmodellen vaak rekenen met de huidige marktwaarde van grond in plaats van de werkelijke aanschafwaarde. Dit verklaart waarom projecten ‘onrendabel’ lijken op papier, terwijl de grondeigenaar al enorme winst heeft gemaakt op de waardestijging. Dit is een concreet puzzelstukje voor jouw theorie van de ‘zwarte doos’.
• Planbatenheffing als instrument: Waar jij vaak spreekt over algemeen publiek grondbezit of erfpacht, noemt FTM de ‘planbatenheffing’. Dit is een heel specifiek instrument om de waardesprong die ontstaat bij een bestemmingswijziging (van landbouw naar wonen) direct af te romen voor de gemeenschap. Dit zou een krachtige toevoeging zijn aan jouw pleidooi voor het ontkoppelen van grond en opstal.
• Belasting op onbebouwde grond: FTM suggereert een belasting op grond waar wel een bouwbestemming op rust, maar waar nog niet op gebouwd wordt. Dit dwingt grondeigenaren om te stoppen met speculatief wachten (Hotelling’s Rule) en daadwerkelijk te gaan produceren.

3. Punten voor verdere verdieping

Op basis van de Kingma-analyse zijn dit de thema’s waar jij jouw ‘systeemkijker’ nog scherper op kunt instellen:

• De Electorale Gijzeling: Kingma stelt expliciet dat de wooncrisis een verdelingsvraagstuk is dat wordt geblokkeerd door electorale uitdagingen. Jij hebt dit al aangestipt met de ‘reflexdriehoek’ van huiseigenaren die als meerderheid van de kiezers prijsdalingen blokkeren. Je kunt dit verdiepen door te onderzoeken hoe jouw voorstel van de ‘flexibele schil’ (tijdelijke woningen) specifiek kan worden ingezet om de politieke weerstand van zittende bezitters te omzeilen zonder hun vermogen direct te vernietigen.
• De Transformatie van ‘Volkshuisvesting’ naar ‘Markt’: FTM geeft een scherpe historische reconstructie van hoe de machinerie in de jaren ‘80/’90 bewust is omgekat van een publieke dienst naar een extractiemarkt. Je kunt jouw analyse van de ‘innovatie-paradox’ verrijken door te kijken hoe de institutionele afbraak van corporaties (zoals de verhuurderheffing of inkomensgrenzen) het systeem zodanig heeft ‘afgesteld’ dat private partijen nu móéten extraheren om te overleven.
• Het Singapore-model versus de Nederlandse Praktijk: FTM noemt Adam Smith en Mill als bronnen voor het afromen van grondrente. Jij verwees al naar Singapore. Een interessante verdieping zou zijn om uit te werken waarom Nederland, dat met erfpacht in Amsterdam een vergelijkbaar instrument had, dit juist heeft laten verwateren in plaats van op te schalen naar het nationale niveau.

Concluderend: De Kingma-analyse bevestigt dat jouw focus op grondwaarde en financiering de werkelijke ‘machinekamer’ van de crisis raakt. Je kunt jouw visie versterken door meer aandacht te besteden aan de specifieke boekhoudkundige regels die schaarste lucratief maken voor gemeenten en ontwikkelaars, en door concrete fiscale instrumenten zoals de planbatenheffing te integreren in jouw model voor een ‘mee-ademende stad’.

Samenvatting van de Wooncrisis

De wooncrisis wordt in de bronnen niet geanalyseerd als een simpel tekort aan bakstenen, maar als een diepgeworteld systeemprobleem van financiering en grondwaardestijging. Sinds de jaren ’80 is de volkshuisvesting door politieke keuzes getransformeerd van een basisbehoefte naar een speculatief marktproduct, waarbij de prijs niet langer de bouwkosten weerspiegelt. De werkelijke drijfveer achter de explosieve prijzen is niet een gebrek aan aanbod, maar een overvloed aan geld door ruime kredietverlening en fiscale stimulansen. Dit mechanisme fungeert als een extractiemachine die waarde onttrekt aan starters en huurders ten gunste van grondeigenaren, banken en zittende bezitters, waardoor een enorme vermogenskloof tussen generaties en klassen ontstaat.

Logica van de verklaring in stappen

De verklaring voor de huidige crisis en de onmacht om deze op te lossen, wordt in de teksten via de volgende logische stappen opgebouwd:

1. De Kredietmotor: Door versoepelde regelgeving creëren banken via hypotheekverstrekking grote hoeveelheden nieuw geld, waardoor huishoudens steeds meer kunnen lenen om tegen elkaar op te bieden.
2. Fiscale Aanjagers: Overheidssubsidies zoals de hypotheekrenteaftrek en de ‘jubelton’ vergroten de individuele koopkracht, maar werken op systeemniveau als olie op het vuur door de prijzen verder op te drijven.
3. De Residuele Grondwaarde: De grondprijs fungeert als een “zwarte doos” of restsom: het is de marktprijs van de woning minus de bouwkosten. Elke besparing door innovatie (zoals prefab) of extra subsidie vloeit hierdoor direct door naar een hogere grondprijs in plaats van een lagere woonlast voor de burger.
4. De Misleiding van het Volumeframe: Politici en belangenorganisaties houden vast aan het mantra van “bouwen, bouwen, bouwen”. Onderzoek toont echter aan dat het bijbouwen van woningen slechts een marginaal effect heeft op de prijs zolang de onderliggende financiële logica van schuldopbouw intact blijft.
5. Institutionele Weerstand: Structurele ingrepen in het grondbeleid of geldsysteem worden geblokkeerd omdat machtige spelers — waaronder banken, projectontwikkelaars en de electorale meerderheid van huiseigenaren — belang hebben bij de instandhouding van schaarste en waardestijging.
6. Optimale Extractie: Het resultaat is een perfect functionerend systeem van waarde-onttrekking, waarbij de burger gevangen zit in een levenslange claim op toekomstige arbeid via schulden, terwijl publieke meerwaarde wordt geprivatiseerd.