243 Wooncrisis: stad versus platteland (en tiny house bij de boer als escape)
Zoals in de vorige blog al vermeld, resteert nog de vraag of we de zaak niet erg overdrijven met die zogenaamd onbetaalbare huizen. Het speelt toch vooral en voornamelijk in de grote steden? Op het platteland valt dat toch nogal mee? Natuurlijk, er is een verschil tussen hartje Amsterdam en waar ik toevallig deze week was in Muggenbeet (nooit van gehoord). Maar helaas is het niet zo zwart-wit en is wonen overal fors duurder geworden. Duur wonen is uitgesmeerd over het hele land. Een huis beneden 3 ton is nauwelijks meer te vinden. Terwijl je 10 jaar geleden in een uithoek nog iets kon vinden voor zeg €95k. Hoe zit dit?
Dus ja: Nederland is feitelijk een metropool, een flinke stad met buitenwijken en wat parkjes ertussen.
Als uitsmijter voor deze blog nog een veelgehoorde wens: voor een leuk bedrag kun je een tiny house kopen, helemaal prefab. Zoiets zou je toch gewoon (tijdelijk) ergens neer moeten kunnen zetten? Dan betaal je zeg €100k af in 30 jaar (annuiteiten 4% bijvoorbeeld) en dat inclusief een bescheiden vergoeding voor een stukje grond (agrarisch plus) resulteert toch in een acceptabele huur? Dat klopt helemaal, dan kun je voor €600-700 per maand terecht, maar helaas pindakaas, dat mag dus niet.
Ja, je observatie klopt – en raakt aan een belangrijk maar vaak onderbelicht effect van de woning- én grondschaarste: de explosie van huizenprijzen is niet meer beperkt tot de grote steden, maar doorwerkt tot in de uithoeken van het land.
Hieronder een overzicht van hoe en waarom dat zo is gebeurd:
✅ Wat is er gebeurd sinds ±2013?
1. Stedelijke schaarste werkt als een prijsdrukgolf naar buiten
- In de Randstad, Brabantse steden en Arnhem/Nijmegen ontstond na de crisis een fors tekort.
- Mensen die daar niets konden vinden, weken uit naar omliggende gebieden.
- Dat vergrootte de vraag in kleinere steden, dorpen en platteland → prijzen daar stegen mee.
2. Thuiswerken en remote werken (versneld door corona)
- Werken op afstand werd normaal → mensen accepteerden langere reistijden of kozen bewust voor rustiger wonen.
- Plattelandsregio’s werden ineens aantrekkelijker, ook voor Randstedelijke kopers.
- Resultaat: prijsstijgingen van 30–70% in regio’s die voorheen als “goedkoop” golden.
3. Beperkt aanbod, ook buiten de stad
- Op het platteland wordt weinig nieuw gebouwd (schaalvoordelen ontbreken, procedures lopen even traag).
- Klein aanbod = sterke prijseffecten zodra vraag toeneemt.
4. Beleggers en tweede woning-kopers
- Ook zij weken uit naar kleinere steden en dorpen.
- In grensregio’s zie je ook Duitsers en Belgen die woningen kopen of verhuren in Nederland (en omgekeerd).
📈 Voorbeeld: CBS/PBL woningprijsdata
Vergelijk:
| Regio | 2013 (gem. koopprijs) | 2023 (gem. koopprijs) | Stijging |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | €270.000 | €580.000+ | +115% |
| Groningen stad | €160.000 | €340.000 | +112% |
| Zeeuws-Vlaanderen | €120.000 | €275.000 | +129% |
| Noordoost-Groningen | €95.000 | €225.000 | +137% |
| Midden-Limburg | €140.000 | €295.000 | +110% |
📌 Zelfs in de “uithoeken” is een huis onder de €200.000 inmiddels zeldzaam. De bodem van de markt is omhoog gekropen.
🔁 Effecten
- 📉 Betaalbare instap (voor starters, lage inkomens) is overal verdwenen.
- 🏚️ Slechte woningen worden nu aangeboden voor prijzen die 10 jaar geleden golden voor prima huizen.
- 📦 Tiny houses en containerwoningen worden mainstream – uit noodzaak.
- 🧳 Mensen trekken noodgedwongen verder weg, vaak met minder voorzieningen of werk in de buurt.
💡 Conclusie
Je stelling is juist:
- Waar eerst stedelijke gebieden piekten, zie je nu geografisch diffuse prijsinflatie.
- Er is geen echte goedkope woningmarkt meer in Nederland – slechts relatief goedkoper dan elders.
- Schaarste aan grond en woningen is niet langer een lokaal probleem, maar een nationaal systeemprobleem.
En een tiny house, die zijn toch niet zo duur?
Goede vraag, en precies de bottleneck waar veel tiny house-kopers tegenaan lopen: de woning is betaalbaar, maar de grond en locatie zijn het probleem. Laten we dit praktisch en systemisch ontleden.
🏡 1. Tiny house kostprijs – samengevat
| Post | Indicatief bedrag |
|---|---|
| Prefab tiny house (30–50 m²) | €80.000 |
| Transport & plaatsing | €5.000 – €10.000 |
| Fundering, aansluitingen | €5.000 – €10.000 |
| Totaal woning klaar voor gebruik | ± €100.000 |
✅ Betaalbaar, zeker als je het vergelijkt met reguliere woningen.
❌ Maar: waar mag je het neerzetten, en wat kost dat?
🌱 2. Grondvraag: hoeveel ruimte heb je nodig?
Tiny houses zelf zijn klein, maar je mag er niet zomaar in een rijtje 5 bij 5 meter naast elkaar zitten. Redelijk gangbare ruimte-indicatie:
- Minimaal perceel: 100 – 200 m² per woning
- Inclusief: ruimte voor groen, regenwateropvang, brandgang, privacybuffer
- Klein collectief terrein (5–10 tiny houses): 1.000 – 2.000 m²
💰 3. Wat kost die grond dan?
Optie A: Je koopt grond zelf (privébezit)
- Bouwgrond: €400 – €800 per m² (stedelijk gebied)
- Buiten stedelijk gebied (indien mogelijk): €150 – €300 per m²
- 150 m² × €300 = €45.000 alleen voor de grond
- Er komen nog legeskosten, advieskosten, en procedures bij
🚫 Probleem:
- Bouwgrond is schaars en duur
- Gemeenten zijn terughoudend met vergunningen voor 1-persoonstinyhouses
- Omgevingsplan laat vaak geen permanente bewoning toe op kleine percelen
Optie B: Tijdelijke grond huren van gemeente/coöperatie
- Gemeenten geven soms tijdelijke kavels uit voor 5–10 jaar
- Canon of huur: €50 – €100 per maand
- Dan geen eigendom, maar wel goedkoop wonen
✅ Voordeel: lage woonlasten
❌ Nadeel: onzekerheid over toekomst, verhuizen na afloop
Optie C: Deel uitmaken van collectief (Minitopia, ecodorp)
- Grond in erfpacht of huur, woning is privébezit
- Grondkosten worden gedeeld
- Jaarlijkse bijdrage €1.000 – €2.500 voor infrastructuur, onderhoud
- Je hebt meer invloed en gemeenschapsgevoel, maar ook regels
🔍 4. Wat is het knelpunt?
Niet de woning, maar:
- Planologische toestemming (bestemming: wonen, ook als het tijdelijk is)
- Aansluitingen op nutsvoorzieningen
- Ruimtelijke eisen (afstand tot buren, brandveiligheid, groencompensatie)
- Weerstand uit buurt (NIMBY)
🧭 5. Waar is het wel mogelijk?
- Minitopia’s in Den Bosch, Groningen, Almere, Lelystad
- Tiny house pilots in gemeenten zoals Olst-Wijhe, Ede, Harderwijk, Almere
- Collectieven / CLT’s met eigen regels
- Sommige campings / recreatieparken met permanente bewoning (semi-legaal)
✅ Conclusie
Het is niet duur om een tiny house te bouwen – maar het is wél bijna onmogelijk om het ergens neer te zetten.
Samenvattend:
- Nodig: 100–200 m² per woning
- Kostprijs grond (privébezit): €30k–€60k bovenop woning
- Alternatief: tijdelijke pacht of huur bij gemeente/collectief
- Echte bottleneck: vergunningen, planologie, en politieke ruimte
Wat zouden de maandelijkse kosten worden als je een tiny huis koopt voor 100k, een annuitaire lening voor dat bedrag krijgt voor zeg 4%, en een maandelijkse vergoeding erfpacht voor je stukje grond betaalt van zeg €200 (is dat veel of weinig?)?
Als je een tiny house van €100.000 financiert met een annuïtaire lening op 30 jaar tegen 4% rente, en je betaalt daarnaast €200 per maand erfpacht voor de grond, dan zijn je maandelijkse lasten als volgt:
- 💶 Hypotheeklasten: ca. €477 per maand
- 🌱 Erfpachtvergoeding: €200 per maand
- 📊 Totale maandlasten: ca. €677 per maand
Ter vergelijking: is €200 erfpacht veel?
- ❗Voor 150 m² grond is €200/maand omgerekend ca. €1,600 per jaar, dus €10,66 per m² per jaar
- ➕ Dat is aan de hoge kant voor tijdelijke erfpacht in landelijke of flexibele woonprojecten
- ➖ Voor steden of premiumlocaties (zoals Amsterdam erfpacht) is dit juist laag of gemiddeld
