129 Een nieuwe brandbrief (6): wrap-up en stappenplan
Vat de stappen van de redenering van de vorige blogs over de oplossing voor betaalbare woningen op langere termijn nog eens samen. En doe een voorstel voor een stappenplan, wetende dat dit een gevoelig onderwerp is waar de nodige weerstand door zal ontstaan. Maak tenslotte een oproep aan de politiek, oftewel een nieuwe alternatieve brandbrief.
🧾 Brandbrief aan de politiek: ‘Zonder ander grondbeleid blijft betaalbaar wonen een illusie’
Den Haag – Een groep onafhankelijke economen, planologen, juristen en woningmarktexperts waarschuwt in een alternatieve brandbrief aan de Tweede Kamer dat het huidige grondwaardesysteem de belangrijkste structurele oorzaak is van de woningcrisis. Zij stellen dat maatregelen zoals extra nieuwbouw, subsidies en aanpassing van de hypotheekrenteaftrek symptoombestrijding zijn, zolang de opbrengst van collectieve inspanningen wegvloeit naar private grondeigenaren. “We bouwen niet voor starters, maar voor speculanten.”
“De grondprijs slokt elk voordeel op van goedkoper bouwen of subsidie. Woningprijzen blijven daardoor structureel hoog.”
– Uit de brandbrief
De ondertekenaars, waaronder voormalig Rijksadviseurs, hoogleraren en oud-directieleden van woningcorporaties, pleiten voor een langetermijnvisie op grondbeleid, vergelijkbaar met hoe Nederland in het verleden grote institutionele hervormingen heeft doorgevoerd (zoals de Deltawet of het pensioenstelsel).
📉 Grond als zwarte doos van de woningmarkt
De experts leggen uit dat de prijs van een woning in grote delen van Nederland niet langer bepaald wordt door bouwkosten, maar door wat mensen – onder schaarste – bereid zijn te betalen. Dat verschil komt terecht bij grondeigenaren, die op deze wijze economische rente ontvangen zonder zelf waarde te creëren.
“Als bouwen efficiënter wordt, stijgt de grondprijs. Als de rente daalt, stijgt de grondprijs. Elke verbetering wordt geabsorbeerd. Het systeem herverdeelt structureel de meerwaarde naar bezit en niet naar gebruik.”
🧱 Gebrek aan regie en visie
Volgens de opstellers ontbreekt het in politiek Den Haag aan moed en visie om het systeem van grondbezit ter discussie te stellen. Er is sprake van een blind vertrouwen in ‘meer bouwen’ als oplossing, zonder te kijken naar wie daarvan profiteert. “Zolang de overheid haar eigen grond verkoopt aan de hoogste bieder en niet via erfpacht uitgeeft, werkt ze zelf actief mee aan het probleem.”
🔄 Tijd voor een nieuwe koers
De brief pleit voor een geleidelijke transitie, met onder meer:
- Een landelijk grondfonds dat publieke en coöperatieve grondexploitatie mogelijk maakt
- Erfpacht als standaardmodel voor nieuwe woningbouwlocaties
- Grondwaardebelasting of waardesprongheffing bij doorverkoop
- Bevordering van wooncoöperaties en community land trusts
- Transparantie in grondtransacties en actieve monitoring van waardestijgingen
📣 “Pak het bij de wortel aan”
De ondertekenaars concluderen dat een andere inrichting van het grondwaardesysteem geen extreme of socialistische maatregel is, maar een noodzakelijke modernisering van een vastgelopen markt. “Zonder herverdeling van grondopbrengsten blijven we dweilen met de kraan open. Tijd voor politiek leiderschap dat verder kijkt dan de volgende verkiezing.”
Ondertekenaars (fictieve lijst):
- Dr. M. de Vries – econoom en grondwaardespecialist
- Prof. dr. L. Jansen – hoogleraar stedelijke economie
- Ir. A. Verweij – oud-Rijksadviseur fysieke leefomgeving
- Mr. S. Beekman – jurist en adviseur gebiedsontwikkeling
- Mevr. T. Ouwerkerk – directeur wooncoöperatie De Vrije Grond
Hier is een heldere wrap-up van de kernredenering:
🏘️ Waarom de woningmarkt voorlopig niet wordt opgelost
De woningcrisis lijkt op papier oplosbaar: bouw meer, geef starters hulp, beperk de renteaftrek. Maar die maatregelen raken niet de kern van het probleem.
De echte motor achter de woningprijzen is de grondprijs — en die komt tot stand volgens het residuele waardeprincipe: wat mensen maximaal willen betalen voor een woning, minus de bouwkosten, wordt grondwaarde. Wordt bouwen goedkoper? Dan stijgt de grondwaarde. De woonprijs blijft gelijk.
Die grond zit grotendeels in handen van private partijen. Zij profiteren van waardestijgingen zonder iets extra’s te doen — een klassiek geval van economische rente, zoals David Ricardo het al beschreef.
Iedere innovatie of subsidie verdwijnt zo via de achterdeur naar grondeigenaren.
En dáár wringt het:
- Niemand durft fundamenteel aan eigendomsrechten te tornen.
- Experts blijven steken in technische lapmiddelen.
- Politiek en media mijden het ongemakkelijke, structurele gesprek.
Zonder een ander grondbeleid blijven we bouwen aan een systeem waarin de winst niet bij de bewoner terechtkomt, maar bij de bezitter van schaarste. Zolang dat niet verandert, lossen we de woningmarkt niet op — we houden haar in stand.
Een realistisch stappenplan voor een geleidelijke overgang naar een eerlijker en duurzamer grondbeleid kan eruitzien als een mix van politieke haalbaarheid, bewustwording, beleidsaanpassing en systeemverandering. Hieronder een voorstel in 5 fasen, over een periode van ca. 30 jaar:
🪜 Stappenplan: Van speculatiegrond naar maatschappelijke waarde
Fase 1 – Bewustwording en agendering (0–5 jaar)
🔹 Doel: het probleem zichtbaar maken en draagvlak creëren
- Publieke campagnes over grondwaarde, economische rente en wie profiteert
- Onderwijs en media betrekken: ‘Waarom wordt wonen niet goedkoper?’
- Transparantie: verplichte publicatie van grondtransacties en waardestijgingen
- Parlementaire enquête of SER-advies over grondbeleid en ongelijkheid
- Start met experimenten (bijv. wooncoöperaties met collectieve erfpacht)
Fase 2 – Beleidsaanpassing en pilotfondsen (5–10 jaar)
🔹 Doel: beleidsruimte creëren en praktijkkennis opdoen
- Invoering grondwaardebelasting of waardesprongheffing bij verkoop
- Gemeenten krijgen meer mogelijkheden om erfpacht verplicht te stellen
- Oprichting van een Landelijk Grondfonds (semi-publiek)
- Provinciale of regionale grondbanken met aankoopopdrachten
- Evaluatie van lopende projecten op waardecreatie en verdeling
- Wettelijke voorkeur voor erfpacht bij nieuwbouwlocaties
Fase 3 – Institutionele verbreding (10–20 jaar)
🔹 Doel: maatschappelijke alternatieven mainstream maken
- Wooncoöperaties, CLT’s (community land trusts) en gemeenschappelijke grond in Wet Wonen
- Verplicht aandeel van nieuwe woningbouw onder erfpacht of via fondsgrond
- Overheden verwerven strategische grond via voorkeursrecht of onteigening (met vergoeding)
- Innovatiefonds gefinancierd uit pachtgelden en waardedeling
- Overheid geeft alleen bouwrechten uit als grond maatschappelijk is verankerd
Fase 4 – Juridisch en fiscaal kantelpunt (20–30 jaar)
🔹 Doel: systeemomslag institutionaliseren
- Grondbelasting vervangt deels andere belastingen (bijv. op arbeid of winst)
- Particulier eigendom van grond wordt juridisch uitgefaseerd bij overdracht
- Grondverkopen lopen alleen nog via een publieke of coöperatieve partij
- Speculatie op grond wordt fiscaal ontmoedigd of verboden
- Erfgenamen krijgen pachtoptie in plaats van eigendom (softe transitie)
- Uitzonderingen blijven mogelijk (bijv. voor boeren, kleine eigenaren), maar met voorwaarden
Fase 5 – Nieuw evenwicht (30+ jaar)
🔹 Doel: een robuust systeem waarin wonen dient als basisbehoefte
- Grond is grotendeels in collectieve handen (staat, gemeente, fonds of gemeenschap)
- Wonen is beter betaalbaar en voorspelbaar
- De waarde van innovaties komt terecht bij bewoners en de gemeenschap
- Prikkels zijn gericht op kwaliteit, duurzaamheid en gebruik, niet op schaarste of winstmaximalisatie
🧭 Waarom dit stappenplan werkt:
- Het is geleidelijk: geen revolutie, maar een rustige evolutie.
- Het combineert politiek en beleid met maatschappelijk bewustzijn.
- Het maakt gebruik van bestaande instrumenten (erfpacht, grondfonds, belasting) en versterkt die.
- Het behoudt ruimte voor particulier initiatief, maar binnen maatschappelijk verantwoorde kaders.
