Rudy's ruimte

De vorige vergelijking tussen huren en kopen op individueel niveau pakte zoals verwacht het beste uit voor de koper. Omdat in Nederland beide partijen asymmetrisch worden behandeld. Elke vergelijking hangt in hoge mate af van de veronderstelde uitgangssituatie en parameters, vandaar dat we ook wat scenario’s erbij pakten (in dit geval daling of stijging woningwaarde, die een sterk stempel drukt). Jos kwam weer met wat aanvullende vragen, en terecht, zoals we zullen zien, want ze draaien de conclusies zomaar om! Ik voel me weer een echte econoom, elke conclusie kun je eruit krijgen, het hangt er maar helemaal vanaf …

Onderhoudskosten, interessante uitbreiding. Een koper krijgt die voor zijn kiezen. Los van het jaarlijkse bedrag is het ook lastig, een punt van zorg, je moet iets regelen, met een mannetje, je betaalt wellicht meer dan strikt nodig. De zorgkosten zijn lastig te kwantificeren maar we kunnen gerust een premie opnemen per jaar die van de eindwaarde afgetrokken kan worden. De huurder daarentegen heeft nergens omkijken naar, het wordt geregeld, niet zijn probleem, en de verhuurpartij zal in de regel op grotere schaal onderhoud plegen en goedkoper uit zijn (dan een particulier).

Een geheel andere dimensie is de illiquiditeit waar een koper zichzelf mogelijk mee opzadelt. Hij bouwt dan wel veel waarde op maar ondanks zijn rijkdom op papier zit alles in stenen. We kunnen deze beperking op minimaal twee niveaus aan het werk zien. Een: als de koper ouder wordt en al dan niet kosten moet maken voor opvang en verzorging. Ik stel voor dat we hier werken met een aantal leeftijdsranges waarin deze kosten zich voor kunnen doen. We nemen eens aan dat de koper op zijn 35e levensjaar voor de beslissing staat op te kopen of huren. Maar ook kun je denken aan tussentijdse (onverwachtse) kosten of wensen van de koper zoals de kinderen helpen met studie en huis, het aanschaffen van een nieuwe auto of het tijdelijk ondersteunen van je ouders (je voorlopers) bij de hoge zorgkosten. Nu zijn daar een aantal oplossingen voor te bedenken ook voor de koper. Denk aan het verzilveren van je overwaarde. Maar daar gelden beperkingen voor het gebruik en vergeet de hoge kosten niet. Of je verkoopt je huis op je oude dag en gaat goedkoper huren. Met het vrijkomende geld (je reserveert een flink bedrag voor de huur van de komende jaren) kun je dan verre reizen maken etc. De huur zal in de vrije sector moeten plaats vinden en je zult verbaasd staan hoe snel je geld verdampt. Een andere en voorlopig laatste optie is om niet je hele hypotheek af te lossen (maar bijvoorbeeld 2/3) en zo zelf maandelijks een bedrag te sparen. Op deze manier maak je zelf een mix van de situaties van kopen en huren (in de zin van aflossen en sparen, twee vormen van vermogen opbouwen, de ene in stenen en de andere in cash). Deze laatste optie blijkt zoals we zullen zien de meest interessante te worden in de berekeningen.

Zo blijkt een simpele vraag waarvan ik dacht dat de uitkomsten voorspelbaar en bekend zouden zijn, onverwachts toch weer gelaagd uit te pakken. En ik ben ervan overtuigd dat als we nog een paar spaden dieper gaan, ik in staat ben om er nog weer een andere uitkomst uit te toveren. Dit laatste moet ik natuurlijk niet zeggen maar het doet me denken aan mijn tijd als adviseur waarbij we vaak ‘andersom te werk gingen’: de conclusie is bekend en nu nog het juiste model erbij zoeken (ja kan ik nu gerust zeggen).

PS de tabellen zijn zelfs met deze fraaie AI-Claude-opmaak en toelichting in stappen van de opbouw taaie kost. Lees in dat geval de eindconclusie of vaar op de moraal van het verhaal: kopen is inderdaad de betere optie op papier maar als je tussentijds (veel) geld nodig hebt is huren (met spaardiscipline!) zo vreemd nog niet en een mixed aanpak van kopen met zelf sparen is dan zelfs favoriet. En de disclaimer geldt: AI kan fouten maken en/of ik heb het onvoldoende zelf gecontroleerd!!

in woorden, scroll naar onder voor de tabel met berekeningen

Huren of kopen? Hoe een simpele vraag steeds ingewikkelder werd

We begonnen met een tweet. De strekking: huurders zijn financieel onverstandig omdat ze geen vermogen opbouwen, terwijl kopers dat automatisch doen. Een populaire opvatting. Maar klopt het?

We namen de proef op de som. Niet als ideologische discussie, maar als rekensom. Wat gebeurt er als je twee mensen van 35 vergelijkt — één huurt, één koopt — en je volgt ze tot hun 85e?

Ronde 1: de koper wint

De eerste conclusie leek de tweet te bevestigen. Een koper die een woning van €250.000 koopt ziet die woning in 30 jaar groeien naar ruim €500.000. De huurder die €450 per maand belegt haalt dat niet — zeker niet als je de belasting op zijn belegging meerekent. Want dat is een detail dat de tweet verzwijgt: de overheid belast beleggingsvermogen via box 3, terwijl woningwaardestijging onbelast blijft zolang je er woont. Twee subsidies, maar fiscaal ongelijk behandeld. Voordeel: koper.

Ronde 2: het voordeel krimpt

Dan kwamen de correcties. Een koper betaalt gemiddeld driekwart procent van de woningwaarde per jaar aan onderhoud. Over dertig jaar loopt dat op tot zeker €50.000. De huurder betaalt niets — de verhuurder regelt het, met schaalvoordelen bovendien. Na deze correctie is het voordeel van de koper gehalveerd. Nog steeds aanwezig, maar minder indrukwekkend.

Ronde 3: het geld zit gevangen

Hier werd het interessant. De koper heeft na dertig jaar een mooi vermogen — maar het zit in stenen. Hij kan er niet bij. Wil hij zijn kind helpen met een starterswoning? Geen buffer. Auto nodig? Lening afsluiten tegen hoge rente. Ouders die zorg nodig hebben? Uit zijn lopende inkomen betalen. De huurder die consequent heeft belegd heeft al die tijd een portefeuille gehad die hij op elk moment kon aanspreken. Dat is een reëel verschil in levenskwaliteit, ook al telt het niet mee in een vermogensoverzicht.

Ronde 4: het pensioenprobleem

De meest ontnuchterende ontdekking: wat gebeurt er als de koper op zijn 75e ontdekt dat hij geld nodig heeft — voor een verzorgingshuis, voor zorg, gewoon om van te leven? Hij heeft twee opties. Optie één: in het huis blijven en het geld niet kunnen gebruiken. Optie twee: verkopen en gaan huren. Maar vrije markthuur is duur. Geïndexeerd naar de toekomst kost tien jaar huren meer dan de hele overwaarde waard is. Het vermogen bestaat — maar is op het verkeerde moment in de verkeerde vorm.

Dit is geen theoretisch probleem. Het is de reden waarom mensen met een duur huis soms geen verzorgingshuis kunnen betalen.

De omslag

En daar slaat de intuïtie om. Het nominale voordeel van de koper na vijftig jaar is circa €53.000. Dat klinkt als veel, maar gespreid over een halve eeuw is het statistisch ruis. En dat voordeel zit opgesloten totdat je overlijdt of verhuist. De huurder die consequent heeft belegd heeft minder op papier maar meer in handen — letterlijk, op elk moment dat het ertoe doet.

De tweet had het dus omgekeerd. Niet de huurder is financieel onverstandig. Het systeem beloont de koper op papier maar biedt geen instrument om dat voordeel tijdens het leven te benutten.

De derde weg

Maar er is een elegante uitweg die in de literatuur nauwelijks wordt besproken maar in de praktijk door veel vermogende mensen wordt toegepast: de hybride strategie. Koop het huis — maar los het niet volledig af. Houd bewust een deel van de hypotheek in stand en beleg het vrijgehouden vermogen zelf. Je betaalt daarvoor rente, maar je verdient tegelijk rendement. Bij een normaal renteverschil houden die elkaar in evenwicht. Wat je overhoudt is een beleggingsbuffer die altijd beschikbaar is — voor alles wat het leven vraagt.

Het leidraad voor de would-be koper

Koop als je woonzekerheid zwaarder laat wegen dan financiële vrijheid. Koop als je verwacht dat woningprijzen harder stijgen dan inflatie. Koop als je bereid bent je vermogen na te laten in plaats van het zelf op te maken.

Los niet volledig af als je ook tussentijds wilt kunnen leven. Houd een buffer aan. Beleg het verschil. De kosten zijn verwaarloosbaar zolang je rendement je hypotheekrente bijhoudt.

Huur als je maximale flexibiliteit wilt en de discipline hebt om consequent te beleggen. Die discipline is de zwakke schakel — maar wie haar heeft, komt financieel nagenoeg even ver als de koper, met meer vrijheid gedurende het leven.

En het allerbelangrijkste: reken de zorgkosten op latere leeftijd mee voordat je beslist. Een huis is geen pensioenfonds. Het is een plek om te wonen — en pas een vermogen op het moment dat je het verkoopt.