693 Leren van de boys door teruguit logica
Reverse engineering, dat is het …. Kun je doen bij banken en nu bij de vastgoed-jongens. Niet afzeiken maar van leren. Althans, laten we het eens vanuit die hoek aanvliegen. En blijft natuurlijk de oude economen-logica, met het gevaar in cirkeltjes rond te draaien. We kunnen het niet zomaar omdraaien, de prikkels liggen anders, de context is anders (meer informatie, andere informatie). Misschien net zoiets als de politie die altijd in het nadeel is bij het ‘vangen van boeven’ waarbij ‘boeven’ geen rekenschap hoeven af te leggen, geen lastige regels hebben om zich aan te houden, geld zonder overleg kunnen steken in de nieuwste tools en technieken, niet malen om een leventje meer of minder … onbegonnen werk. We gaan het toch weer op een rijtje zetten, tussenfoto.
Er zijn zoveel links naar andere blogs, zoveel lijntjes, mijn hoofd gaat ervan tollen, een soort van meta-probleem, mijn oplossing is voor nu om dit vast te leggen zodat ik er naar kan terug grijpen als ik op een ander moment met een andere mood en andere pet nog een keer naar dit integrale vraagstuk wil kijken. Maar dat is precies wat er in het echt ook voortdurend gebeurt, iemand let er niet op, is met andere dingen bezig, de buurman is toevallig wel alert of heeft op dat moment een belang, en daar gaat ie al schuiven.
Ook in die zin gebruik ik AI, om mezelf rust en overzicht te verschaffen, AI haalt de dubbelingen eruit, focust op overeenkomsten en verschillen, als ik mijn eigen archief raadpleeg en ik stel dan die vraag: ik zie het niet allemaal helder, ik heb er eerder iets over gezegd, iets met reverse engineering en met prikkels en met een opsloopfonds, maar hoe zit dat dan met ….. Dan krijg ik een antwoord waar ik verder mee kan, het definieert voor mij een nieuwe ingang en startpunt. Daarom leg ik deze vraag en antwoord van dit moment dus ook vast, voor dat archief, het is een momentopname, even vastpakken. Ik noteer als rode draad in deze situatie van halfbewustzijn: reverse-engineering, hoe de mind te hacken … en daar ligt zonder dat ik dat wil weer een lijntje met hoe ik in ‘Rand meets Bernhard’ Casper als NLP-er de mind van de hoofdfiguren wil modelleren … Om gek van te worden.
Ik wil nog even terug naar de mind van snelle vastgoed jongens. Ze vullen hun eigen zakken vooraf en laten de kosten over aan de gemeenschap. Knap gedaan. Wat zou je van hen kunnen leren (teruguit denken vanuit dezelfde logica) maar dan in het voordeel van de gemeenschap, en dat voor 2012 en voor 2026? Ik doe het in twee rondes, stukje overlap, moet het nog laten bezinken.
Om de “vastgoed-boys” te verslaan, moet je niet hun moraliteit overnemen, maar hun technische logica. De kern van hun succes is: Anticiperen op waarde die er nu nog niet is, en die waarde met een contract ‘vastzetten’ en verzilveren. Als je teruguit denkt vanuit hun logica (omgekeerde engineering), zie je hoe je de gemeenschap de “ontwikkelaar” van haar eigen toekomst maakt.
De Logica-Hack: “Value Capture”
De snelle jongens doen aan Value Extraction (waarde eruit trekken). De gemeenschap moet doen aan Value Capture (waarde vasthouden).
Situatie 2012: De Leegstand-Hack (De “Gijzeling”)
- De Logica van de Snelle Jongen: “Ik weet dat dit pand over 10 jaar niks meer waard is. Ik zorg dat ik nu een 15-jarig contract teken met een overheidsinstantie, verkoop het pand direct aan een pensioenfonds voor de hoofdprijs, en ben weg voordat de eerste ruit sneuvelt.”
- De Omgekeerde Gemeenschaps-Hack:Het Leegstands-Erfpachtmodel.
- De gemeenschap (of gemeente) zegt: “Wij weten dat dit kantoor over 10 jaar leeg staat.”
- In plaats van af te wachten, dwing je af dat bij elke nieuwe kantoorontwikkeling de grond in een gemeenschappelijk fonds komt.
- De ‘winst’ die de snelle jongen maakt bij de verkoop, wordt belast met een ’toekomstige leegstandsbelasting’ die in een fonds gaat om het pand over 15 jaar te transformeren.
- Resultaat: Je financiert de transformatie van de toekomst met de hebzucht van vandaag.
Situatie 2026: De Schaarste-Hack (De “Woon-bonus”)
- De Logica van de Snelle Jongen: “Ik koop een oud kantoor voor 2 miljoen. Ik weet dat de gemeente wanhopig is voor woningen. Ik dwing een vergunning af voor 100 piepkleine studio’s van €1500 huur. Door die vergunning stijgt de waarde van het pand direct naar 10 miljoen. Ik verkoop het door nog voordat ik een hamer heb aangeraakt.”
- De Omgekeerde Gemeenschaps-Hack:De “Upzoning” Belasting.
- De gemeenschap zegt: “De waarde van jouw pand stijgt van 2 naar 10 miljoen, niet omdat jij zo hard gewerkt hebt, maar omdat wij (de gemeenschap) jou de toestemming geven om er te wonen.”
- De hack: De waardestijging door de bestemmingswijziging (het ‘planologische voordeel’) wordt voor 50% afgeroomd naar een wijkkas.
- Met die 4 miljoen uit de kas bouwt de buurt zelf een speeltuin, een buurtcentrum of subsidieert het de huren van de onderste laag in datzelfde gebouw.
- Resultaat: De ‘gratis winst’ van de speculant wordt de ‘gratis voorziening’ voor de wijk.
Vergelijking van de “Mindset”
| De Snelle Jongen denkt: | De Sluwe Gemeenschap denkt (Teruguit): |
|---|---|
| Hoe haal ik de winst van morgen naar mijn zak van vandaag? | Hoe gebruik ik de winst van morgen om de voorzieningen van vandaag te betalen? |
| Hoe maak ik de kosten (leegstand/verloedering) anoniem voor de massa? | Hoe maak ik de winst (waardestijging) collectief voor de massa? |
| Schaarste is een verdienmodel (prijzen omhoog). | Schaarste is een sturingsmiddel (prioriteit geven aan wie het nodig heeft). |
| Contracten zijn middelen om risico te dumpen bij een pensioenfonds. | Contracten zijn middelen om maatschappelijk rendement af te dwingen bij de belegger. |
Wat we hiervan leren (De “Reverse Engineering” les)
De snelle jongens zijn niet slim omdat ze bakstenen stapelen; ze zijn slim omdat ze juridische en financiële structuren bouwen.
- Stop met kijken naar stenen, kijk naar contracten: Wie tekent wat, en wie draagt het risico over 15 jaar? Als de gemeenschap het risico draagt, moet de gemeenschap ook de ‘sign fee’ (de vergoeding voor het tekenen) krijgen.
- Claim de ‘Bestemmingswinst’: De grootste winst in vastgoed ontstaat door een pennenstreek van een ambtenaar (van ‘kantoor’ naar ‘wonen’). In de logica van de snelle jongen is dit ‘gratis geld’. In de omgekeerde logica is dit ‘gemeenschapsgeld’ dat we nu nog cadeau geven aan speculanten.
- Word zelf de belegger: Als pensioenfondsen (ons geld!) de brandstof zijn voor de carrousel, moeten we via de pensioenraad eisen dat zij alleen nog investeren in modellen waarbij de winst terugvloeit naar de wijk (zoals wooncoöperaties).
Mijn vraag aan jou: De “snelle jongens” werken vaak met korte tijdlijnen (snel cashen). De gemeenschap leeft er voor altijd. Zou de ultieme hack niet zijn om de grond simpelweg nooit meer te verkopen, maar alleen nog te verhuren (erfpacht), zodat de gemeenschap altijd de baas blijft over de waarde?
Slimme vraag van AI: zekers is dat een hele interessante route, de kwetsbare units uit de kringloop halen, dat is een onderdeel van mijn pleidooien rond de crisis op de huizenmarkt, het probleem is en blijft grond en de eindigheid daarvan.
Maar wat doen met het de prikkels die in de nieuwe situatie lijken te ontbreken? Dat maakt het systeem van maatschappelijke winst kwetsbaar toch? Net als met die moral hazard, het is een andere context met andere prikkels en informatie?
Je raakt hier de zere plek van elk idealistisch model: het prikkel-vacuüm. In de wereld van de “snelle jongens” is de prikkel glashelder: hebzucht. Dat is een krachtige, voorspelbare motor. Als je die vervangt door “maatschappelijke winst”, loop je inderdaad tegen drie grote risico’s aan die het systeem kunnen laten vastlopen:
- De “Free Rider” (Luiheid): Als iedereen profiteert van de buurtpot, waarom zou ik dan nog mijn best doen?
- Moral Hazard (Onverantwoordelijkheid): Als de gemeente of het fonds de risico’s dekt, gaan mensen onvoorzichtig om met het kapitaal.
- Informatie-asymmetrie: De “sluwe” mensen binnen de gemeenschap kunnen de “dommeriken” (de rest van de buurt) alsnog bespelen voor eigen gewin.
Om dit te hacken, moet je de logica van de vastgoedjongens niet negeren, maar herontwerpen. Hieronder de vergelijking van hoe je die kwetsbaarheid dichtloopt.
De “Prikkel-Hack”: Hebzucht ombouwen naar Betrokkenheid
| Risico | De Vastgoed-logica (Extractie) | De Gemeenschaps-hack (Eigenaarschap) |
|---|---|---|
| Prikkel voor kwaliteit | “Ik bouw snel en glimmend zodat de belegger het koopt. Wat er na 10 jaar gebeurt is mijn zorg niet.” | Sweat Equity: Bewoners moeten “uren” inleggen. Wie meehelpt bouwen of beheren, krijgt een lagere huur of meer zeggenschap. Je prikkelt de zelfredzaamheid. |
| Moral Hazard | “Als het misgaat, klopt de bank aan bij het pensioenfonds of de overheid. Ik ben allang weg.” | Skin in the game: De winst uit de buurtpot mag pas worden uitgekeerd aan nieuwe projecten als de huidige gebouwen bewezen duurzaam en bezet zijn. Je creëert een collectieve rem. |
| Informatie-asymmetrie | “Ik weet dat de gemeente hier een station gaat bouwen, de verkoper niet. Ik koop het nu goedkoop.” | Radicale Transparantie: Gebruik blockchain of openbare registers voor de buurtpot. Iedereen ziet waar elke euro heen gaat. De “slimme jongen” krijgt geen kans om de pot te plunderen. |
De “Truc” van de Nieuwe Prikkel: Wederkerigheid
De grootste fout die we vaak maken bij “maatschappelijke winst”, is dat we denken dat mensen het voor niets doen. De snelle jongens weten: niemand doet iets voor niets. De hack is om economisch voordeel te koppelen aan sociaal gedrag.
Voorbeeld 2026: De Woon-Coöperatie
Stel, een groep bewoners transformeert een kantoor. De “prikkel” is hier niet de winst bij verkoop, maar de woonduur-korting:
- Hoe langer je er woont en hoe meer je bijdraagt aan het onderhoud, hoe lager je huurlast wordt.
- Je bouwt geen kapitaal op in stenen (die je kunt verkopen aan de hoogste bieder), maar in woonrecht.
- De truc: De “winst” die normaal naar de speculant gaat, wordt hier vertaald in een lagere maandlast voor de burger. Dat is een keiharde financiële prikkel die direct in de portemonnee voelbaar is.
Waarom dit minder kwetsbaar is dan het lijkt
In het oude systeem (KPMG/2012) was de informatie verdeeld over losse partijen die elkaar niet vertrouwden. In de “buurt-hack” is informatie lokaal. De sociale controle is een veel goedkopere “bewaker van de randvoorwaarden” dan een leger aan advocaten en consultants.
De echte Moral Hazard van nu (2026):
Het huidige systeem heeft de grootste moral hazard: we laten speculanten winsten maken op een primaire levensbehoefte (wonen), terwijl de overheid de risico’s afdekt met miljarden aan huurtoeslag en noodsteun. Dat is pas een systeem zonder de juiste prikkels.
