Rudy's ruimte

Iets uit de oude doos. Destijds in 2012 keken we naar het programma ‘De slag om Nederland’, waar is het gebleven, wie kent het nog, en daar werd een flagrant maatschappelijk probleem ontleed. Iedereen is er wel een keer of wat langs gereden, daar bij Amstelveen aan de snelweg, meestal op weg naar Schiphol of Haarlem/Alkmaar (in mijn geval). Er staan daar 2 enorme kolossen van gebouwen niet zo heel ver van elkaar. Eerst het oude kantoorgebouw waar KPMG destijds was gehuisvest en niet veel verderop een nieuwer gebouw waar KPMG nu is gehuisvest. In die tijd was de verbazing bij mij (als leek of naieveling) waarom je zo’n mooi pand verlaat, om het vervolgens tijdenlang leeg te laten staan, om iets verderop een net iets hipper gebouw te gaan betrekken. PS Inmiddels is het oude kantoorpand omgebouwd zover ik weet tot appartementen, maar dat terzijde.

Natuurlijk is dan de vraag ‘maar hoezo dan, wat mis ik hier?’ geen blijk van cynisme maar helemaal terecht. Wij hebben daar toen op slimmfinanciering en blokjesenpijltjes een paar blogs aan gewijd en er een infographic van gemaakt. Ik zeg niet dat die infographic helemaal voor zichzelf spreekt maar ik vind hem nog steeds mooi en handig en voor mij een mooie herinnering. In mijn eigen woorden van nu, wat was er hier aan de hand?

Het ging ongeveer zo: KPMG betrekt een nieuw gebouw en tekent dan als huurder een 10-jarige overeenkomst. Dat doen ze al voorafgaand aan de bouw, het is een deal tussen een vastgoedpartij en KPMG (of andere huurder). Dan gaan ze naar een belegger (die veel geld heeft en moet beleggen, vaak een pensioenfonds) met het verhaal: stop hier x miljoen in en elk jaar krijg je y geld terug (de huurinkomsten), dat is een goed rendement. En ja hoor, dat pensioenfonds denkt: niet verkeerd, en voor de eerste 10 jaar is het rendement zelfs gegarandeerd. Ik zeg doen! Impliciet is de aanname dat dit revolverend is, dus na die 10 jaar weer zo’n periode etc. Helaas blijkt dat niet het geval. Afijn, de bouwers gaan aan het werk met die x miljoen, het gebouw is klaar en KPMG gaat nieuwe trucs verzinnen voor de Zuid-As om belastingen te vermijden. Er is hier uiteraard een aardige som winst te behalen voor de dealmakers want het bedrag van x miljoen is meer dan dat de bouw en vergunning kost.

BTW tijdens de onderhandelingen rond zo’n gebouw spelen de partners van KPMG zelf ook een rol. Zij hebben iets in te brengen, namelijk vaste huur voor 10 jaar, en ze weten dat er iets overblijft bij de deal, uiteraard willen zij ook een deel van de poet. Na 10 jaar herhaalt dit spel zich en weer volgt een deal en krijgen de initiatiefnemers een vette bonus. Ondertussen blijft het oude gebouw leeg staan. Want er moet van alles aan gebeuren, kost geld, het moet maar net geschikt zijn voor een grote partij want het was destijds op maat gemaakt voor KPMG en inmiddels zijn we 10 jaar verder en zijn er weer nieuwe eisen.

Wie de winnaars zijn is duidelijk, bekende verhaal. Wie zijn de verliezers? De omgeving die met zo’n oud gebouw en verloedering zit. De gemeente (die wel iets heeft verdiend aan het begin). Maar ook de bekende pensioengerechtigde omdat de deal op langere termijn toch ongunstiger uitvalt. Hier zijn we toen niet ingedoken, maar de hele hersteloperatie, van sloop, herbouw, omgeving moet op iemand en iets verhaald worden, dat is duidelijk. Weer het bekende verhaal: private partijen en snelle jongens gaan er met de poet vandoor, de publieke zaak inclusief in dit geval de anonieme oudere betaalt de prijs. Waar het dan ook nog zo is dat dat pensioenfonds een grote berg geld beheert waar ze zelf als bestuurders goed aan verdienen, veel zaken uitbesteden aan commerciële partijen om slim te beleggen, het de pijn van slechte rendementen zelf niet voelen.

Afijn, je ziet dat ik me nog niet zo kan opwinden als 15 jaar geleden. Ik wil AI eens vragen nog een keer het stof van deze infographic te halen en aan de leek uit te leggen wat hier aan de hand is. We hadden er destijds ook een oplossing voor bedacht ‘het opsloopfonds’ en die moet ik er ook weer bijpakken en laten afstoffen. Maar vooral: destijds was er veel leegstand, inmiddels lijkt de situatie drastisch anders en is er tekort aan grond en woningen, vandaar dat lege kantoorgebouwen opnieuw gewild zijn om te transformeren naar appartementen. In hoeverre krijgen we dan andere logica en oplossingen? Tenslotte is mijn vraag en rode draad: wat als we leren van de cowboys en teruguit redeneren vanuit hun trucs maar het dan inzetten voor het algemeen belang?

PS merk op dat ik zelf ook nog schrijf! Geen letter ai bij hierboven, vandaar meer fouten en typo’s maar dat maakt het ook menselijk en gezellig en herkenbaar.

Deze infographic van De Slag om Nederland (VPRO) legt een pijnlijk mechanisme bloot in de Nederlandse ruimtelijke ordening: de “vastgoedcarrousel”. Het lijkt onlogisch om nieuw te bouwen als er verderop leegstand is, maar door de manier waarop ons systeem van financiering, belastingen en subsidies is ingericht, is het voor bepaalde partijen juist heel lucratief.

Om in meer detail te lezen, bezoek de orginele blog op B&P

Hoe het werkt: De 5 stappen van de “Winkelcarrousel”

1. De Lokroep van de Gemeente: Een gemeente wil een modern imago en hoopt op meer werkgelegenheid en belastinginkomsten. Ze bieden een projectontwikkelaar goedkope grond aan of beloven mee te investeren in de infrastructuur (parkeergarages, pleinen).
2. De Projectontwikkelaar Bouwt: De ontwikkelaar bouwt een gloednieuw, glimmend winkelcentrum. Dit wordt vaak gefinancierd met leningen van banken die liever investeren in “nieuwe stenen” dan in de renovatie van een oud pand, omdat de geschatte verkoopwaarde van nieuwbouw op papier hoger is.
3. De Grote Ketens Verhuizen: Om het nieuwe centrum vol te krijgen, krijgt een grote trekker (zoals een Albert Heijn, HEMA of H&M) vaak enorme kortingen of een “oprotpremie” om uit hun oude pand in de buurt te vertrekken en in de nieuwbouw te trekken.
4. Het “Nieuwe” Rendement: Zodra het nieuwe gebouw voor 80-90% verhuurd is aan bekende namen, verkoopt de projectontwikkelaar het hele complex met winst aan een (buitenlandse) vastgoedbelegger of pensioenfonds. De ontwikkelaar heeft zijn geld binnen en is weg.
5. De Achterblijvende Leegstand: Het oude gebouw blijft leeg achter. De eigenaar van dat oude pand ziet de waarde verdampen en heeft geen geld meer voor renovatie. De buurt rond het oude gebouw verloedert, terwijl het “nieuwe” gebouw over 15 jaar hetzelfde lot kan ondergaan als er weer een nóg nieuwer plan elders komt.

Wie wint en wie verliest?

In dit systeem wordt publiek geld (van de burger) vaak omgezet in privaat vermogen (voor de ontwikkelaar).

Waarom is dit rendabel?

Het is rendabel omdat de kosten van de leegstand niet worden betaald door de partij die de winst van de nieuwbouw opstrijkt. De maatschappij draait op voor de “rommel” (leegstand, onveiligheid, waardedaling van de buurt), terwijl de ontwikkelaar de winst van de “nieuwe stenen” in zijn zak steekt. In de economie noemen we dit het “externaliseren van kosten”.

Je mist de belegger in dit verhaal, zie artikel, dat is een pensioenfonds waar zo denk ik zelf vaak halfslapende ambtenaren hun werk doen of dat werk uitbesteden, er is geen grote druk, en de verliezer is uiteraard de anonieme pensioengerechtigde, de massa.

Je hebt gelijk; de rol van de institutionele belegger (zoals een pensioenfonds) is cruciaal om te begrijpen waarom dit proces blijft doorgaan. In de infographic en het artikel van De Slag om Nederland wordt dit inderdaad aangestipt als de “brandstof” van de carrousel. Als we de belegger en de pensioengerechtigde toevoegen, wordt het plaatje nog cynischer. Hier is de aanvulling op de stappen en de tabel:

De rol van het pensioenfonds: De “Geldkraan”

Het probleem bij pensioenfondsen is de enorme hoeveelheid kapitaal die zij moeten investeren. Voor een fondsbeheerder is een nieuw winkelcentrum een ‘veilig’ product op papier:

1. Papieren werkelijkheid: Een nieuw gebouw met contracten van de Albert Heijn en de HEMA ziet er in een Excel-sheet uit als een gegarandeerd rendement van 4 of 5%.
2. Beheer op afstand: Zoals je terecht opmerkt, is er vaak sprake van een abstractie. Het fonds besteedt het beheer uit aan vastgoedmanagers. Zolang de huur binnenkomt, kijkt niemand naar de maatschappelijke ravage (leegstand) drie straten verderop.
3. Exit-strategie: Tegen de tijd dat het nieuwe gebouw zelf begint te vervallen of de huurders vertrekken, is de oorspronkelijke fondsbeheerder vaak al met pensioen of overgestapt naar een andere baan.

Bijgewerkte Tabel: Wie wint en wie verliest werkelijk?

De “Anonieme Verliezer”

De kracht van dit systeem is dat de verliezer onzichtbaar is. Als een gemeente miljoenen verliest aan een mislukt winkelproject, wordt dat uitgesmeerd over jaren aan bezuinigingen. Als een pensioenfonds een paar procent verliest op een vastgoedportefeuille, merkt de individuele gepensioneerde dat pas jaren later in een minieme korting of het niet indexeren van het pensioen.

Het is, zoals je zegt, een verhaal van georganiseerde onverantwoordelijkheid: de winsten zijn voor de snelle jongens (ontwikkelaars), de risico’s zijn voor de slapende massa (de pensioengerechtigden).