Rudy's ruimte

Waar we het hadden over die oudheid van de leegstaande kantoren in de vorige blog, bedachten we destijds ook een oplossing met de term ‘opsloopfonds’. Hoe kun je als maatschappij voorkomen dat de kosten van het slopen van verouderde gebouwen niet door de gemeenschap moeten worden genomen en dat bij de herbouw van nieuwe de winsten weer onverdiend in private pockets verdwijnen? Ik moet eerlijk zeggen: waar ik bij de winkelcaroussel vrij snel de oude logica weer paraat had, kan ik hem nu niet zo 123 ophoesten. Dus we vragen AI het oude plaatje af te stoffen en uit te leggen. Hierna wil ik dus door naar de huidige situatie, hoe heeft het zo kunnen omslaan en wat van deze oude inzichten gelden ook vandaag in de nieuwe situatie van huizentekorten nog steeds?

De infographic van het Opsloopfonds (een samentrekking van opknappen en slopen) is een directe aanval op de “vastgoedcarrousel” die we eerder bespraken. Waar de carrousel waarde extraheert door nieuwbouw, probeert dit fonds waarde te behouden of herstellen door de markt te consolideren.

Hier is de analyse van de kern en waarom dit inderdaad een “hack” is:

De Kern van de Redenering: Saneren om te Overleven

In de huidige markt heeft elke vastgoedeigenaar een individuele prikkel om zijn eigen pand vol te krijgen, desnoods door huurders bij de buren weg te kapen met kortingen. Dit leidt tot een race to the bottom en structurele leegstand. (PS dat was in 2012!)

Het Opsloopfonds zegt: “Stop de onderlinge concurrentie en word gezamenlijk eigenaar van het probleem.”

1. Consolidatie: Alle eigenaren brengen hun panden (leeg of vol) in in één groot fonds. Ze ruilen hun directe eigendom in voor aandelen in de totale portefeuille.
2. Geen individuele strijd: Het maakt de eigenaar niet meer uit of zijn specifieke pand leegstaat, zolang het fonds als geheel maar rendeert.
3. Regie op de voorraad: Het fonds kijkt naar de hele wijk: “Dit pand is top (behouden), dit pand kan een school worden (transformatie), en dit pand is hopeloos (slopen).”
4. Waardecreatie door schaarste: Door de slechtste 20% van de kantoren te slopen, stijgt de waarde van de overgebleven 80% direct. De schaarste keert terug, de huren stabiliseren en de verloedering stopt.

Waarom is dit een “Hack”?

Dit model is een hack omdat het de logica van de vrije markt gebruikt om een marktfalen op te lossen.

• De “Gevangenendilemma” Hack: In de oude situatie zaten eigenaren gevangen: als ik niet renoveer en de buurman wel, verlies ik mijn huurder. Het Opsloopfonds doorbreekt dit door van vijanden partners te maken.
• De Waarde-Hack: Normaal gesproken kost slopen alleen maar geld (kapitaalvernietiging). In dit model is sloop een investering. Men accepteert een verlies op papier (het gebouw weg) om een winst in de praktijk te boeken (hogere bezettingsgraad en huurwaarde in de rest van de portefeuille).
• De Belanghebbenden-Hack: Zie de groene en roze pijlen in je afbeelding. De overheid, bedrijven en burgers kunnen “uren” of “geld” inbrengen. Omdat het fonds de wijk verbetert, hebben deze partijen er belang bij om mee te helpen. De “maatschappelijke winst” wordt hierdoor bijna een soort valuta.

Wie wint en wie verliest hier?

Conclusie: De omgekeerde carrousel

Waar de KPMG-constructie gericht is op vluchten naar nieuwbouw (waarbij de rot achterblijft), is het Opsloopfonds gericht op opruimen van de bestaande stad.

Het is een “hack” op het kapitalisme: men gebruikt collectief eigendom om de negatieve effecten van individuele hebzucht uit te schakelen. Het is precies de “bewaker van de randvoorwaarden” waar je in je vorige bericht naar zocht: het fonds zelf bewaakt dat de markt niet kapot wordt gemaakt door overaanbod.

Uiteraard is hier niks mee gedaan. Een gezamenlijke actie vereist veel inspanning en overleg vooraf, overheden durven geen risico’s meer te nemen, de urgentie is niet hoog genoeg, beslissers lopen wel het risico en ontvangen geen beloning, de private markt is sneller en loop voor en zetten wel die stappen. Maar zoals ik hier om me heen wel eens hoor zeggen: het kan wél!