166 Weer een nieuw idee om woningen betaalbaar te maken
Ach, het is niet voor niks een van de heetste hangijzers in de huidige politieke discussies, het tekort aan betaalbare woningen. De afgelopen dagen zijn er 2 zaken die ik eruit pik. De eerste is het idee om de (onbelaste) winst op een prijsstijging van de woning aan te pakken, het andere is een ellenlange analyse van Jesse Frederik in De Correspondent (die in de volgende blog). Beiden houden weer geen rekening met de structurele oorzaak van deze perverse dynamiek: de grondprijs.
In dit bericht zie je het voorstel van Jona van Loenen. Het wordt weer een rituele dans met voorspelbare standpunten, zo jammer. Ik pleit voor meer aandacht voor de onbegrepen wonderen van de grondprijs. En omdat er ook in dit voorstel weer niks over gezegd wordt, vraag ik om opheldering.
Maak een analyse in het licht van eerdere blogs die een systemische kijk op de woningmarkt hebben. Het pleidooi klinkt heel plausibel zeker als je rekening houdt met correcties voor verbouwingen etc. Logisch dat eigenaren van huizen niet voor zijn en dat is de meerderheid. Ook voorspelbaar wat de tegengeluiden zijn uit de sector, namelijk dat dit het probleem niet opgelost want nieuwbouw nieuwbouw nieuwbouw is het antwoord. Een econoom zal voorspellen dat de prijs zal dalen nietwaar? Maar dan kunnen nog meer mensen het betalen en dus gaat de prijs alsdan weer omhoog? Maar met het extra belastinggeld zou je maatregelen kunnen financieren die nieuwbouw stimuleren.
Het is overigens een sympathieke gedachte, dat belasten van de overwaarde en daar leuke dingen mee doen, de loonkosten verlagen, daar niet van. En vele malen beter dan de ‘help de starters’-ballonnetjes van de VVD. Maar ik kan er helaas niet enthousiast genoeg over zijn, omdat het simpel weg niet veel zoden aan de dijk zal zetten. Zolang het aanbod niet groter wordt, is het water naar de zee dragen. Nou ja, met wat mitsen en maren zou het kunnen.
1. Het plan in kernwoorden
- Belasting: 50% over de verkoopwinst (overwaarde) bij verkoop van een woning.
- Doel: meer gelijkheid tussen huizenbezitters en huurders; beperken van opdrijvende werking van overwaarde op biedingen.
- Compensatie: forse verlaging van loonbelasting, zodat bijna iedereen erop vooruitgaat.
- Uitzonderingen: aftrek van grote investeringen (verbouwing/verduurzaming).
2. Bekende reflexen (zoals in eerdere blogs beschreven)
Dit is bijna een lesboekvoorbeeld van de reflexdriehoek die we vaker zagen in jouw systemische woningmarktblogs:
| Actor | Reflex | Waarom voorspelbaar? |
|---|---|---|
| Huiseigenaren (meerderheid kiezers) | Tegen → “Onrechtvaardig, tast mijn opgebouwde vermogen aan” | Beschermt vermogenspositie; huiseigenaren vormen electorale meerderheid. |
| Sector (Vastgoed Belang) | Nieuwbouwmantra → “Dit lost het tekort niet op” | Bevestigt belang van huidige businessmodel: nieuwbouw als oplossing, belasting op waardestijging als bedreiging voor investeringen. |
| Politiek | Voorzichtig → risico op stemmenverlies | Bekend patroon: geen maatregelen die de meerderheid direct raakt. |
3. Economische en systemische gevolgen
Korte termijn
- Hogere belasting op verkoopwinst → lagere netto opbrengst voor verkopers → prijzen dalen iets.
- Starters hebben tijdelijk minder concurrentie van doorstromers met hoge overwaarde → iets meer kans.
Middellange termijn
- Lagere prijzen maken instappen weer aantrekkelijker → vraag stijgt → prijs stabiliseert of loopt weer op (bekende evenwichtscyclus).
- Investeerders en beleggers stappen deels terug → kan leiden tot minder aanbod in de vrije huursector.
Lange termijn
- Zonder structurele uitbreiding van woningaanbod verandert de grondwaardedynamiek niet:
Locaties met schaarste en hoge aantrekkingskracht houden hun waarde, ook bij extra belastingen.
4. Link met grondwaardetheorie
Vanuit de residuele grondwaardetheorie blijft gelden:
- Waarde van grond = (marktwaarde woning) – (bouwkosten).
- Hogere belasting herverdeelt een deel van de grondrente naar de staat.
- Zolang de onderliggende schaarste en locatievoordelen blijven, zal de grondwaarde weer oplopen.
Het plan is dus vooral een afroominstrument, niet een structurele prijsdemper, tenzij:
- Opbrengsten expliciet worden ingezet voor bouwprojecten / infrastructuur op nieuwe locaties.
- Er een actief grondbeleid wordt gevoerd (gemeente koopt/erfpacht uitgeeft i.p.v. verkoopt).
5. Wat lost het wél en níet op
Wel:
- Herverdeling: verschuift belastingdruk van arbeid naar vermogen.
- Kan de opdrijvende rol van overwaarde tijdelijk afremmen.
- Maakt systeem eerlijker voor starters en huurders.
Niet:
- Structurele woningnood oplossen (blijft aanbodvraag-kwestie).
- Fundamentele stijging van grondprijzen tegengaan zonder grondbeleid.
- De politieke reflex van meerderheid-bescherming doorbreken.
💡 Systemische conclusie
Dit plan is coherent binnen een rechtvaardigheidslogica, maar voorspelbaar omstreden door de electorale macht van huiseigenaren en de belangen van de vastgoedsector.
Economisch zal het zonder aanvullend aanbodbeleid slechts tijdelijke prijsdruk geven. De grondwaarde blijft bepalend, en dus blijft de kern van de woningmarktdynamiek overeind.
De echte hefboom zit in combineren: overwaardebelasting + actief grondbeleid + investeren opbrengst in nieuwbouw.
