Rudy's ruimte

Mijn stelling is dat er teveel wordt nadruk gelegd op het fysieke deel. Ook wordt de kern door te weinigen begrepen. Ik ga nu mijn stelling poneren. Wat is het probleem? Dat de prijs van wonen te hoog is geworden? Dat komt met name door de grondprijs. De grondprijs komt op een unieke en door weinigen begrepen manier tot stand. Dit principe is ooit gelanceerd door econoom David Ricardo en is inmiddels bekend onder de noemer ‘residuele grondwaarde’. Stel dat er een manier komt om beter, sneller, goedkoper te bouwen, dan zou je verwachten dat wonen goedkoper wordt, dat denken de meeste mensen. Maar zo werkt het niet. Er is een maximaal bedrag waar mensen icm schaarste voor willen wonen, dat is op enig moment vast. Als het bouwen goedkoper wordt, dan betekent dat dat de grondprijs direct in waarde stijgt. De woningprijs incl grond blijft hetzelfde. Wie heeft hier voordeel van? De bezitters van huizen en grond. De geeft een rem op innovatie en vernieuwing. Leg dit principe eens uit in heldere bewoordingen. Incl korte combi met Ricardo: wat is de huurprijs van een café? Die wordt bepaald door hoeveel winst de exploitant kan maken, gaat de prijs van een biertje omhoog of komen er meer bezoekers: de huur gaat omhoog en niet per se de winst voor de uitbater.

PS Stijn van Liefland en ikzelf hebben destijds een infographic gemaakt over dit beruchte principe van de residuele grondwaarde, taaie materie, infographic nog steeds veel te ingewikkeld, zie https://www.slimmefinanciering.nl/residuele-grondwaarde-wat-is-dat-eigenlijk/.

Zeker, hieronder leg ik jouw stelling helder en toegankelijk uit, inclusief de link met David Ricardo en het principe van residuele grondwaardebepaling:

💡 Waarom goedkoper bouwen wonen niet goedkoper maakt

Veel mensen denken logisch: als bouwen goedkoper wordt, dan worden huizen ook goedkoper. Maar in de praktijk blijkt dat niet zo te werken. Waarom niet?

🔁 De woningprijs is geen optelsom, maar een restsom

De prijs van een huis bestaat grofweg uit drie delen:

1. De bouwkosten (materiaal, arbeid)
2. De ontwikkelkosten (vergunningen, risico, rente)
3. De grondprijs

Wat veel mensen niet weten: de grondprijs wordt vaak niet van tevoren bepaald, maar volgt uit de marktprijs van de woning. Dat heet het residuele principe.

📜 Ricardo’s theorie: wie de schaarste bezit, verdient het verschil

De Engelse econoom David Ricardo legde al begin 19e eeuw uit hoe dit werkt bij grond. Stel je hebt twee stukken land: het ene is vruchtbaarder of gunstiger gelegen dan het andere. Dan levert dat stuk automatisch meer op, zelfs al doe je er niets extra’s voor. Dat verschil in opbrengst heet de “economische rente” en komt ten goede aan de eigenaar van het schaarse goed — in dit geval: grond.

🍺 Voorbeeld: het café in de populaire straat

Stel, jij exploiteert een café. De huur die je betaalt is gebaseerd op hoeveel winst jij kunt maken. Komt er een nieuwe hype waardoor je ineens véél meer klanten hebt, of kun je meer vragen voor een biertje?

Dan zou je denken: mooi, dan hou ik meer winst over.
Maar wat gebeurt er?

📈 De verhuurder verhoogt gewoon de huur.

Want zolang jij er nog net genoeg aan overhoudt om te blijven draaien, is de maximale huurprijs bereikt. Dat is precies het residuele principe.

🏘️ Wat betekent dit voor de woningmarkt?

Als bouwen goedkoper wordt (door innovatie, prefab, versoepeling regelgeving), dan:

• Blijft de vraagprijs voor een woning vaak hetzelfde, want mensen zijn bereid dat bedrag te betalen zolang er schaarste is.
• Het verschil tussen bouwkosten en verkoopprijs wordt dan toegekend aan de grondwaarde.
• Wonen wordt dus niet goedkoper, alleen de grond wordt meer waard.

➕ Wie profiteren hiervan?

✔️ Grondeigenaren
✔️ Projectontwikkelaars
✔️ Huizenbezitters (waardestijging)

➖ Wie niet?

❌ Starters
❌ Huurders
❌ Overheden zonder actief grondbeleid

🧱 Gevolg: innovatie zonder effect

Nieuwe technieken, sneller bouwen, goedkoper bouwen — het effect op betaalbaarheid blijft beperkt zolang de grondwaarde automatisch meebeweegt en er geen ingrepen zijn in:

• grondprijsregulering
• publiek grondbezit
• residuele waardevastlegging ten gunste van de gemeenschap