Ook Ewald Engelen heeft een duidelijk en in mijn ogen goed onderbouwde visie op wonen en de schaarste aan huizen. In een lang betoog (samenvatting en link onderaan) betoogt hij vreemd genoeg dat er niet zozeer een tekort aan woningen is maar een tekort aan betaalbare woningen. Of weer iets anders geformuleerd, er is een teveel aan prijs-bubbel-effect die over de voorraad bestaande woningen heen is gegaan. Op een systematische en verklaarbare manier zijn er voortdurend nieuwe stompen uitgedeeld aan de prijzen zodat woningen nu voor veel mensen niet meer toegankelijk zijn. Extra woningen bouwen (met het mantra bouwen bouwen bouwen) gaat niet werken als dit mechanisme blijft doorgaan, dan krijgen we alleen maar meer onbetaalbare woningen en speculatie en gaat er nog weer meer geld naar mensen die dat al hebben.

De analyse dat er ‘objectief bezien’ niet zo’n heel groot tekort aan woningen is (zie Engelen) behoeft wel wat uitleg. Dergelijke analyses kijken naar het aantal vierkante meters aan bestaande woonruimte en delen dat door het aantal inwoners. Als je dat over een langere periode doet dan valt het tekort reuze mee. Daar staat tegenover dat het gedrag van mensen verandert, er zijn bijvoorbeeld meer singles, ouderen leven vaak nog in een (te) groot huis etc etc. Maar vooral kan het zijn dat er veel leeg staat omdat een speculant wacht op betere tijden of omdat een expat een dure woning bezet houdt ook als hij daar maar een aantal maanden per jaar is. Het gaat niet om het aantal vierkante meters zonder meer, maar om het aantal betaalbare vierkante meters (waar je ook weer over kunt discussiëren, want geldt hier niet deels ook wat voor auto’s geldt, ze worden steeds duurder, maar je krijgt ook een compleet andere auto, groter, meer techniek, veiliger .. maar de goedkopere simpele minder-veilige auto is niet meer te koop)?

De Redenering van het Prijsframe voor de Wooncrisis

De kernredenering van de auteur stelt dat de wooncrisis primair wordt veroorzaakt door financiering en de opbouw van schuld, en niet door een fundamenteel tekort aan woningen (volume).

A. Basisaannames (Frames en Context)

1. Beleidsframes zijn coherente verhalen die een complexe realiteit versimpelen tot oorzaak-gevolg-oplossing relaties.
2. Het dominante frame in de wooncrisis is momenteel het volumeframe (‘bouwen, bouwen, bouwen’), dat stelt dat een tekort aan aanbod en bevolkingsgroei de prijzen heeft opgedreven.
3. De auteur introduceert het prijsframe, dat stelt dat de problemen niet in 2008 begonnen, maar in het midden van de jaren negentig.
4. De auteur stelt dat het dominante frame (volumeframe) feitenresistent is en dient ter mobilisatie van stabiele meerderheden rond belangen (zoals die van grootbanken en projectontwikkelaars).

B. Stappen in de Redenering (Oorzaken, Feiten en Gevolgen)

Fase 1: Structurele Veranderingen en Financiële Expansie (Midden Jaren Negen)

1. De omslag naar een kopersland: Vanaf het midden van de jaren negentig werd Nederland door politieke keuzes (CDA, PvdA) meer een kopersland, waarbij de woningbouwcorporaties geprivatiseerd werden en de sociale verhuur werd afgeknepen. Het aandeel koopwoningen steeg van minder dan 40% (tot de jaren tachtig) naar ruim 60%.
2. Verruiming van de leencapaciteit: Vanaf midden jaren negentig stond de toezichthouder (verleid door grootbanken) huishoudens toe zich steeds dieper in de bankschulden te steken. Maximaal werd tot 125% van de waarde van het onderpand geleend en zes tot zeven keer het gezamenlijke jaarinkomen.
3. Ontwikkeling van risicovolle kredietvormen: Banken ontwikkelden kredietvormen om de hypotheekrenteaftrek maximaal te benutten (zoals de spaarhypotheek, beleggingshypotheek, en aflossingsvrije hypotheek), waarbij in het eerste decennium van de 21e eeuw ongeveer tweederde van alle nieuwe hypotheken aflossingsvrij was.
4. Hypotheekschuld als winstmotor: Hypotheken werden de “gans met de gouden eieren” voor grootbanken, die 30 tot 60 procent bijdroegen aan hun winsten, bovendien risicovrij vanwege de Nationale Hypotheekgarantie (het wanbetalingsrisico ligt bij de staat).
5. Gevolg: Extreme schulden: Nederland is na Canada en Zwitserland het land met de hoogste hypotheekschulden ter wereld. De hypotheekschulden vervijfvoudigden sinds 1995, van ongeveer €120 miljard naar €851 miljard, wat neerkomt op ruim 93% van het bbp.

Fase 2: Monetaire Stimulans en Prijsopdrijving (Vanaf 2015)

6. ECB’s Kwantitatieve Verruiming (QE): Vanaf 2015 voerde de Europese Centrale Bank een monetair beleid waarbij de balans opliep van €3.000 miljard naar bijna €9.000 miljard in 2020. Dit nieuw gemunte digitale geld werd gebruikt om obligaties op te kopen.
7. Kapitaalinstroom in Vastgoed: Dit nieuwe geld kwam voornamelijk terecht bij beleggers (groot en klein) die het investeerden in waardedragers, waaronder vastgoed.
8. Huurders betalen mee: Door de verhuurdersheffing (vanaf 2010), moesten huurders in de sociale huursector meebetalen aan het redden van de grootbanken in 2008, wat leidde tot huurverhogingen van meer dan 44% en mensen de koopwoning in joeg met prijsopdrijvende effecten.
9. Gevolg: Prijsexplosie: De prijs van eengezinswoningen vervijfvoudigde ruwweg tussen 1996 (€107k) en nu (ruim €536k), wat resulteerde in fors gestegen woonlasten, terwijl inkomens stagneerden.

Fase 3: Weerlegging van het Volumeframe (DNB-gegevens)

10. Geen correlatie tussen volume en prijs: DNB-grafieken laten zien dat er momenteel geen woningtekort van formaat is, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de vijftien procent in de jaren zestig. Er is geen relatie tussen prijs en aanbod: toen de tekorten hoog waren na de oorlog, waren de prijzen extreem laag. Toen de huizenprijzen vanaf midden jaren negentig stegen, daalde het tekort juist.
11. Directe correlatie met financiering: De prijs van koopwoningen beweegt sinds 1995 één-op-één mee met de maximale leenruimte. Wanneer de leenruimte toeneemt, stijgt de prijs van koopwoningen; neemt deze af, dan daalt de prijs.
12. Gering effect van bijbouwen: Econometrisch onderzoek bevestigt dat het realiseren van de bouwdoelstelling van 100.000 woningen per jaar slechts een maximaal prijseffect van één tot twee procent heeft.

C. Conclusie(s)

1. Hoofdconclusie: De wooncrisis wordt veroorzaakt door de financiering (“het is de financiering, suffie”), niet door de huizenvoorraad.
2. Oplossing focussen op de top: De problemen (‘de rot’) zitten aan de bovenkant van de woonmarkt, niet aan de onderkant.
3. Benodigde beleidsomslag: De oplossing ligt in het geleidelijk bestrijden van de rot aan de bovenkant, onder andere door het leenbeleid van Nederlandse banken in lijn te brengen met dat van hun buitenlandse collega’s (bijv. 80% gefinancierd), huren weer aantrekkelijk te maken, de volkshuisvesting te herstellen, en de instroom van kapitaalkrachtige expats en buitenlandse studenten aan banden te leggen, aangezien zij medeverantwoordelijk zijn voor de exorbitante prijsstijgingen.
4. Kritiek op dominant beleid: De partij-overstijgende meerderheid volhardt in haar waan door vast te houden aan het onzinnige volumeframe, dat wordt gepromoot door belangenorganisaties.

De redenering van het Prijsframe, zoals uiteengezet door de auteur, is intern zeer consistent en berust op een sterke focus op de rol van financiële expansie en schuldopbouw als de primaire oorzaken van de wooncrisis.

Het doel van de redenering is om het dominante Volumeframe (bouwen, bouwen, bouwen) te diskwalificeren als ‘onzinframe’ door het te bestempelen als feitenresistent en gedreven door belangen.

Ondanks de sterke consistentie van het Prijsframe, kunnen er binnen de brontekst enkele nuances en punten van kritiek worden aangewezen die de absolute scheiding tussen het Prijsframe en het Volumeframe complexer maken:

Zwakke Plekken of Nuances in de Redenering

1. Het Volume is niet volledig irrelevant

De centrale stelling van het Prijsframe is dat het de financiering is, niet de huizenvoorraad. Hoewel de auteur dit overtuigend aantoont door te verwijzen naar DNB-gegevens over de correlatie tussen leenruimte en prijs, laat de tekst zelf zien dat volume en aanbod niet volledig verwaarloosbaar zijn:

• Prijseffect van Bouwen: Econometrisch onderzoek bevestigt dat het realiseren van de bouwdoelstelling van 100.000 woningen per jaar wel degelijk een effect heeft op de prijs. De daling is slechts een tot twee procent, maar dit toont aan dat volume niet nul effect heeft, hoewel het in verhouding tot de financiering klein is.
• Toenemend Tekort: De auteur merkt op dat het huidige woningtekort vier procent bedraagt, wat een verdubbeling is ten opzichte van tien jaar terug. Hoewel de auteur stelt dat dit “onvergelijkbaar” is met de vijftien procent in de jaren zestig, suggereert de snelle stijging van dit tekort (een verdubbeling) dat de aanboddruk in de afgelopen jaren is toegenomen, wat de door financiering gedreven prijsstijging kan versterken.

2. Vraagdruk van Kapitaalkrachtige Groepen

Het Prijsframe wijst de “rot” aan de bovenkant aan en stelt dat de instroom van kapitaalkrachtige expats en buitenlandse studenten medeverantwoordelijk is voor de exorbitante prijsstijgingen.

• Dit punt introduceert een selectief volume/vraag-element in het Prijsframe. Het is geen algemeen tekort aan woningen dat de oorzaak is, maar een tekort aan woningen dat specifiek wordt ervaren door lagere inkomensgroepen en studenten, gedreven door de koopkracht en vraag van buitenlandse, kapitaalkrachtige partijen die de eigen inwoners verdringen.
• Dit maakt de redenering feitelijk minder een pure focus op alleen financiering, en meer een focus op ongelijkmatige vraagdynamiek en de financiële dominantie van specifieke groepen die het aanbod in bepaalde segmenten opkopen en de prijzen opdrijven.

3. De Sterke Correlatieclaim

De auteur stelt dat de prijs van koopwoningen sinds 1995 één-op-één meebeweegt met de maximale leenruimte. Dit is een zeer sterke, deterministische claim.

• Hoewel dit wordt “gestaafd door econometrisch onderzoek” en DNB-grafieken, is de redenering voor haar robuustheid sterk afhankelijk van de interpretatie en volledigheid van deze niet-gepubliceerde grafieken. Als de relatie tussen leenruimte en prijs in werkelijkheid complexe gelaagde factoren omvat (waaronder monetaire verruiming, verhuurdersheffing en privatisering corporaties), zou de absolute “één-op-één” claim als een lichte overdrijving van de causaliteit kunnen worden gezien om het frame te versterken.

Conclusie over de Consistentie

De redenering is zeer consistent in haar centrale boodschap: het financiële beleid (hypotheekschuld en ECB-geld) is de bepalende factor, terwijl het algemene bouwtekort dat niet is.

De “zwakke plekken” zitten in de nuances die aantonen dat het Volumeframe weliswaar niet de primaire oorzaak is van de totale prijsexplosie, maar dat een toenemend aanbodtekort van 4% en specifieke vraag van expats wel degelijk bijdragen aan de problematiek. Het prijsframe is dus een uitstekend en onderbouwd alternatief voor het Volumeframe, maar de oorzaak van de wooncrisis is mogelijk een interactie tussen de extreme financiering en de toegenomen (maar niet primair sturende) volumeproblemen in bepaalde segmenten.

Hier is een compacte samenvatting met bronnen.

Samenvatting

• Engelen zet de wooncrisis neer als een strijd tussen twee beleidsframes:
• Volumeframe: “bouwen, bouwen, bouwen” – tekorten door te weinig nieuwbouw; oplossing is vooral meer bouwen.
• Prijsframe: problemen begonnen in de jaren ’90 door financieringsruimte (ruimhartige hypotheeknormen, HRA-optimaliserende producten) en institutionele veranderingen (vermarkting corporaties); prijzen stegen daardoor sterk. (ewaldengelen.substack.com)
• Volgens het prijsframe zijn banken en beleid rond kredietverlening bepalend: vanaf midden jaren ’90 liepen LTI/LTV-normen op, kwamen aflossingsvrij/spaar/beleggingshypotheken breed in zwang en groeide de hypotheekschuld fors; banken verdienden structureel hoge marges op hypotheken. (ewaldengelen.substack.com)
• ECB-beleid (QE) vanaf 2015 vergrootte liquiditeit; veel van dat geld vloeide naar financiële activa, inclusief vastgoed, wat prijsdruk gaf. (European Central Bank)
• Empirisch wijst DNB al jaren op een nauwe relatie tussen huizenprijzen en maximale leenruimte (rente/inkomen/normen), en niet primair met het ‘woningtekort’. DNB laat dit zien met grafieken; cpb/rabobank-notities sluiten hierbij aan. (De Nederlandsche Bank)
• De Tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen (2013) reconstrueerde twintig jaar prijsstijgingen en legde nadruk op rol van financiering/regulering en prikkels in het systeem. (Tweede Kamer)
• Engelen bekritiseert politieke dominantie van het volumeframe (omarmd door belangenorganisaties en partijen), vaak gekoppeld aan stikstof- en asielnarratieven; hij stelt dat dit de aandacht afleidt van prijsdrijvers aan de bovenkant van de markt (krediet/expats/investeerders). (ewaldengelen.substack.com)
• Beleidsrichting volgens prijsframe: tem kredietgroei (striktere LTV/LTI naar Europees gebruik), herstel/verbeter sociale en middensegment-huur (betaalbaarheid & verduurzaming), beperk instroom kapitaalkrachtige expats/internationals en heroverweeg fiscale regelingen (HRA) met groene voorwaarden i.p.v. generieke afbouw. (ewaldengelen.substack.com)
• Conclusie: Niet het volume maar de financiering is de kernvariabele; extra bouw alleen drukt prijzen volgens onderzoek hooguit marginaal. (De Nederlandsche Bank)

Bronnen

• Ewald Engelen, “Waarom ‘bouwen, bouwen, bouwen’ slechte politiek is”, Substack (26 sep 2025). (ewaldengelen.substack.com)
• DNB, “Huizenprijs hangt meer samen met financieringsruimte koper dan met woningtekort” (16 jul 2020) + achterliggende analyse. (De Nederlandsche Bank)
• Tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen, Kosten Koper (2013) – samenvatting/eindrapport. (Tweede Kamer)
• ECB, balanscijfers & toelichting op balansverruiming/afbouw (2015–2025). (European Central Bank)
• NMa/ACM, onderzoeken hypotheekmarkt en marges (2010–2011). (ACM)
• CPB/Rabobank, notities over relatie leenruimte–prijzen en beperkt prijs-effect van extra bouw. (Centraal Planbureau)

NB: Engelen verwijst naar een (vrijwel vergeten) DNB-pagina met twee klassieke grafieken; DNB publiceert dezelfde kernboodschap ook hier (2020) en in latere analyses: prijzen volgen financieringsruimte. (De Nederlandsche Bank)