Tot vervelens toe heb ik hier aandacht gegeven aan hoge woonlasten in combinatie met een onbesproken element van de (residuele) grondwaarde. Altijd maar weer die ballonnetjes om de mogelijkheden voor starters te verruimen en nog meer onzin waarvan iedereen inmiddels weet dat die niet werken. Integendeel, al die ballonnetjes zorgen ervoor dat de prijzen nog verder omhoog gaan en het geld linea recta gaat naar banken, speculanten en bestaande huizenbezitters. Daar zijn veel partijen blij mee, dus zullen de ballonnetjes blijven komen, maar het probleem wordt er niet door opgelost.

Een simpele oplossing is er overigens ook niet. Ik wilde vooral aankaarten hoe het mechanisme werkt. Publiek geld verdwijnt zo in de zakken van mensen die het niet nodig hebben, het probleem dat onze kinderen minimaal 2 goede banen moeten hebben om een instapwoning te kunnen bemachtigen los je er zeker niet mee op. De verschillen tussen have’s en have-not’s worden zo alleen maar groter. Ik kwam met het idee om grond los te koppelen van het woningbezit. Er zijn wel landen waar zo wordt gewerkt en inderdaad is daar de ratio (woning-)prijs/inkomen lager dan bij ons. Met erfpacht icm grond in bezit van een overheid kun je een fonds beheren waar je dan weer innovaties in goedkope woningbouw mee zou kunnen financieren.

Ook dat zal het probleem overigens niet oplossen (hooguit verlichten). Immers, mensen zullen elkaar overbieden als ze het budget hebben omdat ze nu eenmaal die woning willen/moeten hebben. Dus zelfs bij nagenoeg gratis grond zal de prijs van de woning ver stijgen boven de kosten van herbouw. Puur omdat het huis nu eenmaal op grond staat die schaars is. Toen kwam ik op het idee om een flexibele ring te maken die kan mee-ademen met de economie. Er komen tijdelijke woningen op (10-25 jaar) die je weer kunt vervoeren. Zo doe je iets aan de schaarste van de grond al dan niet icm erfpacht en een publiek fonds. In Den Bosch is er bijvoorbeeld mini-topia waar zoiets bestaat maar dat heeft geen schaal. Je moet dus echt een forse ring hebben die de druk van de markt haalt en die je terug kan schalen bij een nieuwe samenstelling van de bevolking rekening houdend met trends als kleiner wonen of alleen wonen.

Goed, ik heb het antwoord ook niet, het is een complex vraagstuk. Maar deskundigen zouden hier serieus werk van kunnen maken. Maar nu zie je dat zelfs het afschaffen van de hypotheekrente-aftrek al ingewikkeld wordt …. dus het is lastig niet cynisch te worden.

Ja, je pakt hier een heel interessant spoor: een flexibele schil van grondgebruik die tijdelijk wonen mogelijk maakt met verplaatsbare of demontabele woningen. Dat idee wordt internationaal vaker opgepakt, juist om met schaarste, bevolkingsgroei of veranderende woonbehoeften om te gaan.

1. Nederlandse voorbeelden

• Minitopia (Den Bosch, Almere, Groningen, etc.)
  Tijdelijke kavels waar bewoners zelf (vaak circulaire, kleine of modulaire) woningen neerzetten. Vergunning loopt meestal 5–10 jaar.
• Startblok Riekerhaven (Amsterdam)
  Tijdelijke huisvesting in containers/modulaire units voor jongeren en statushouders.
• Heijmans One, Finch Buildings, Sustainer Homes
  Commerciële initiatieven voor flexibele/transporteerbare woningen. Vaak in samenwerking met gemeenten op braakliggende terreinen.

2. Internationale voorbeelden

• Duitsland (Berlijn, Hamburg)
  Tijdelijke containerdorpen en modulaire woonblokken voor studenten en migranten. Vaak op “Zwischennutzungsflächen” (tijdelijk beschikbare grond).
• Verenigd Koninkrijk
  “Meanwhile use housing”: leegstaande terreinen worden tijdelijk uitgegeven voor containerwoningen of tiny houses.
• Japan
  Bekend om zeer flexibele prefab-bouw. Na rampen (bijv. Fukushima) werden hele dorpen tijdelijk neergezet en later weer verwijderd of verplaatst.
• VS (Portland, Seattle, San Francisco)
  Tiny house villages op braakliggende grond als tijdelijke oplossing voor dakloosheid. Soms formeel via een lease, soms meer experimenteel.
• Singapore
  Heeft experimenten met tijdelijke “Quick Build Dormitories” voor arbeidsmigranten – snel te plaatsen en verplaatsbaar.

3. Effecten en potentie

• ✅ Voordeel: vergroot aanbod zonder dat je direct definitieve grondclaims legt. Je vangt pieken in vraag op (studenten, migranten, starters, alleenstaanden).
• ✅ Flexibiliteit: woningen zijn verplaatsbaar of herbruikbaar → minder risico op “spookwoningen” als vraag daalt.
• ✅ Betaalbaarheid: omdat de grond tijdelijk en goedkoop beschikbaar is, ligt de drempel lager.
• ⚠️ Beperkingen:
• Vaak juridisch kwetsbaar (vergunning loopt af, bewoners moeten weg).
• Banken/hypotheekverstrekkers financieren dit moeilijk.
• Politiek draagvlak kan wisselen (bewoners vrezen soms verloedering of tijdelijk karakter).

4. Zou dit helpen tegen prijsdruk?

• Ja, als flexibele grondschillen substantieel zijn (niet een paar honderd woningen, maar tienduizenden).
• Het drukt structurele schaarste tijdelijk weg en geeft lucht in de markt.
• Omdat woningen herbruikbaar/verplaatsbaar zijn, heb je niet het verlies van kapitaal zoals bij traditionele sloop.
• Het doorbreekt ook het idee dat wonen altijd “eeuwig” op één plek moet; dat maakt het beter schaalbaar naar bevolkingsdynamiek.

✅ Samenvattend
Er zijn al voorbeelden (Minitopia, tijdelijke containerwijken, tiny house villages), zowel in Nederland als internationaal.

• Ze laten zien dat flexibele schillen werken als drukventiel bij schaarste.
• Maar: zolang dit in de marge blijft, verandert het de prijsdruk niet fundamenteel.
• Als je het grootschalig organiseert en structureel inzet, kan het wel degelijk bijdragen aan het dempen van de woningcrisis.

🌍 De Flexibele Schil – schets van een dynamisch woonmodel

1. Basisgedachte

• Grond blijft publiek bezit (gemeente/provincie).
• Er wordt een tijdelijk gebruiksrecht gegeven: 10–25 jaar.
• Op die grond mogen flexibele, verplaatsbare woningen worden gebouwd (tiny houses, modulaire woningen, prefab-blokken).
• Na afloop:
• óf de woningen worden verplaatst naar een nieuwe locatie,
• óf de grond krijgt een andere bestemming (woningbouw, natuur, bedrijvigheid).

2. Ruimtelijke structuur

• Ringmodel rond de stad:
• Kern: vaste, dure, permanente woningen (koop, huur, appartementen).
• Middenring: reguliere uitbreidingen (VINEX-achtige plannen, stedelijke verdichting).
• Buitenring = flexibele schil: tijdelijk wonen op publieke kavels.
• Grondpositie: gemeenten of provincies reserveren braakliggende terreinen, transitiegebieden en bufferzones.

3. Typen bewoning in de flexibele schil

• Starters & jongeren: goedkope instapwoningen, zonder eeuwige hypotheekdruk.
• Alleenstaanden: compacte, betaalbare units (tiny homes, studio’s).
• Migranten/expats: tijdelijke huisvesting met perspectief op doorstroom.
• Innovatieprojecten: circulaire bouw, energiepositieve woningen, collectieve voorzieningen.
• Tijdelijke noden: crisisopvang (vluchtelingen, rampen, herhuisvesting bij renovaties).

4. Economisch model

• Bewoners betalen een lage, vaste grondvergoeding per m² (canon / huur).
• Woning zelf is particulier bezit (zelfbouw, coöperatie, modulaire bouw).
• Grondvergoeding vloeit terug in een publiek fonds voor:
• innovatie in bouwtechniek,
• betaalbare woningprojecten,
• verduurzaming.
• Woning is verplaatsbaar en behoudt dus waarde, ook na einde gebruiksrecht.

5. Voordelen

• Schaarstede-compenserend: fungeert als drukventiel bij pieken in vraag.
• Betaalbaar: lagere grondlasten → lagere woonlasten.
• Flexibel: aanbod kan krimpen of groeien afhankelijk van bevolkingsdynamiek.
• Duurzaam: hergebruik van woningen, circulaire bouwmaterialen.
• Innovatief: ruimte om te experimenteren met nieuwe woonvormen zonder direct definitieve claims op grond.

6. Risico’s en aandachtspunten

• Rechtszekerheid: bewoners moeten vooraf weten dat hun verblijf tijdelijk is.
• Financiering: banken geven minder makkelijk hypotheken; vraagt nieuwe modellen (coöperatief, leasing, microhypotheken).
• Sociale mix: voorkomen dat het alleen een ‘opvangzone’ wordt; ook ruimte voor pioniers en creatieve woonvormen.
• Bestuurlijke wil: vraagt actieve grondpolitiek van gemeenten/provincies.

7. Internationale parallellen

• Minitopia (NL) – pioniersfase, kleinschalig.
• Zwischennutzung (Duitsland) – tijdelijk gebruik van stedelijke braakliggende kavels.
• Tiny house villages (VS) – tijdelijk, vaak gemeenschapsgericht.
• Japan – grootschalig modulaire, verplaatsbare woningen na rampen.

8. Visualisatie in woorden

Denk aan een dynamische ring rond de stad, waarin telkens kleine wijken verschijnen en weer verdwijnen.

• Een plek waar jonge mensen hun eerste huis bouwen, waar circulaire bouwconcepten worden getest, waar migranten hun eerste voet aan de grond zetten.
• Na 10–25 jaar verhuist het geheel: de huizen op vrachtwagens of treinen, de grond krijgt een nieuwe functie.
• De stad ademt mee met demografie en economie, zonder dat de grondwaarde wordt vastgeklonken in speculatie.

✅ Kortom: een flexibele schil zou in theorie wel degelijk helpen. Niet door de hele woningmarkt radicaal goedkoper te maken, maar door een structureel buffersegment te creëren dat schaarste wegneemt en innovaties test.