Rudy's ruimte

Wat een schaamteloze en doorzichtige video van deze heren met als hoofdstrekking dat betaalbare huizen niet bestaan. Wij van Wc-eend-verhaal. Ik hoor een paar dingen die kloppen, dat de politiek de zaak verergert (ik heb daar eerder een verklaring voor gegeven, met name korte termijn stemmenwinst en deels onkunde icm lobby-invloed) en dat ‘bouwen bouwen bouwen’ niet helpt. Zitten er echte leugens in dit verhaal? Daar zijn deze professionals te sluw voor. Het is vooral een kwestie van selectieve bewijsvoering en zaken bewust weg laten. Selectieve bewijsvoering: wij zijn hier in Nederland niet meer kwijt dan in andere landen. Zo’n uitspraak is sterk afhankelijk van welk perspectief je kiest. In Nederland zijn er veel oudjes die hun huis hebben afbetaald die deze som beïnvloeden. Voor mij zou relevant zijn: hoe zit het met een zeg 30 jarige starter annex nieuwkomer in de woningmarkt, wat is de ratio van zijn (gemiddelde) jaarinkomen / (gemiddelde) huizenprijs. Dus hoeveel jaar moet hij/zij werken om het huis te bezitten. Ook hier kun je eindeloos op variëren. Weggelaten wordt in zijn geheel de funeste invloed van de grondwaarde in de waardebepaling van huizen en de onrechtmatige (her-)verdeling naar de zittende eigenaren (incl gemeentes, beleggingsvehikels, speculanten etc). Mist opwerpen, zaken eindeloos herhalen als een mantra, dat is wat hier gebeurt en waarschijnlijk is het ook nog effectief. Want de hypotheekrente-aftrek, daar mag je niet aankomen, dus dat scoort altijd, en toch is het buiten discussie dat dit de huizenprijs opdrijft. Anyway: in the end hebben de sprekers toch een punt, ik vrees dat we het niet gaan meemaken dat huizen ‘betaalbaar’ gaan worden, dus inderdaad: wantrouw politici die beweren dat ze dat voor elkaar gaan boksen. Je zou bij wijze van spreken alle landbouwgronden vrij moeten geven voor woningen en dat combineren met erfpacht (tegen relatief lage fixed prices) en dan nog …. Ik ben ook wel gek om hier de deze peptalks voor eigen parochie een plek te bieden (grijze plaat, voorspelbaar verhaal, niks nieuws onder de zon, gaat erin als koek, I rest my case).

---

1. Hoe meet je woonlasten internationaal?

Er zijn een paar gangbare indicatoren:

• Price-to-income ratio (PIR)
  → verhouding tussen gemiddelde huizenprijs en gemiddeld (of mediaan) inkomen.
  → zegt veel over de toegankelijkheid voor starters.
• Price-to-rent ratio
  → verhouding tussen huizenprijs en jaarlijkse huur.
  → zegt of kopen of huren voordeliger is.
• Housing cost overburden rate (Eurostat)
  → percentage huishoudens dat >40% van hun inkomen kwijt is aan wonen (huur, hypotheek, energie).
  → vergelijkt landen op basis van feitelijke woonlasten.

---

2. Nederland in internationaal perspectief

• Koopmarkt (starters, 30 jaar, gemiddeld inkomen):
• In Nederland lag de price-to-income ratio in 2023 rond de 9–10 (gemiddelde woningprijs ≈ €430.000, gemiddeld bruto jaarinkomen rond de €45.000).
• Ter vergelijking: Duitsland zat rond de 7, België 6–7, Frankrijk 8, Zuid-Europa vaak lager (4–6). Alleen landen als Ierland en Luxemburg zitten in dezelfde orde van grootte of hoger.
• Conclusie: voor starters is Nederland duurder dan gemiddeld in Europa.
• Huurmarkt:
• Volgens Eurostat ligt de gemiddelde huurquote in Nederland (deel van inkomen dat naar huur gaat) rond EU-gemiddelde.
• Inderdaad: in steden als Amsterdam/Utrecht ligt dit veel hoger, maar landelijk valt het minder uit de toon.
• Housing cost overburden rate:
• In Nederland rond 12% van de huurders (2023), iets boven EU-gemiddelde, maar niet extreem.
• Koopbezitters met afgeloste hypotheek hebben heel lage lasten, wat het nationale gemiddelde drukt.

---

3. Het probleem van gemiddelden

En daar raak je precies je punt:

• Bestaande bezitters (oudere cohorten) → vaak hypotheek afgelost, lage maandlasten.
• Starters → moeten instappen tegen historisch hoge prijzen, terwijl hun inkomens veel minder hard stegen dan de huizenprijzen (prijzen +70% in 10 jaar; inkomens +20–25%).
• Daardoor ontstaat een generatiekloof: “gemiddeld” lijkt wonen in Nederland betaalbaar, maar de verdeling is scheef.

---

4. Betere vergelijking

Dus:

• Wil je echt weten of wonen in Nederland duur is → kijk naar price-to-income ratio voor starters.
• Het gemiddelde huishouden (met afgelost huis) is misleidend en verbergt het kernprobleem.
• Internationale vergelijking laat zien: Nederland zit aan de dure kant in Europa qua kooptoegang.

---

👉 Samenvattend: Servaas heeft gelijk dat huren gemiddeld meevallen en dat Nederland in de EU niet uniek is in hoge lasten.
Maar: voor starters die een huis kopen is Nederland juist één van de duurste landen van Europa, als je kijkt naar inkomens t.o.v. huizenprijzen. Het “gemiddelde” beeld (met veel oude afbetaalde huizen) maskeert dit en is juist deel van het probleem.

---

Kritische analyse Servaas van der Laan

Stelling Servaas van der Laan	Feitelijke context / tegenwerping	Belang achterban (vastgoed, beleggers, ontwikkelaars)
“Betaalbare woningen bestaan niet. Politici die dit beloven, moet je wantrouwen.”	Betaalbaarheid is relatief: voor starters is de price-to-income ratio historisch hoog (9–10). Voor hen zijn woningen objectief onbetaalbaar geworden.	Ontkent probleem zodat markt “vrij” blijft. Vermijdt druk op verdienmodel van projectontwikkelaars en beleggers.
“De huren in Nederland vallen mee en zijn lager dan in veel EU-landen.”	Gemiddeld klopt dit, maar regionale verschillen zijn groot: in steden betalen starters vaak >40% van hun inkomen. Landelijke gemiddelden verhullen pijnpunten.	EU-vergelijking bagatelliseert problemen in stedelijke gebieden en verdedigt belang van verhuurders/beleggers.
“Politiek beleid maakt woningmarktproblemen alleen maar erger.”	Waar: politiek houdt met korte termijn beleid (hypotheekrenteaftrek, subsidies, startersleningen) de prijzen hoog. Maar: vastgoedlobby zelf verdedigt die regelingen en blokkeert hervormingen.	Politiek en sector versterken elkaar: behoud renteaftrek (bank/ontwikkelaarslobby), box 3 gunstig voor speculatie, verhuurvriendelijk regime → sector profiteert.
“Is er wel een crisis? Het is eerder oververhitting.”	Voor starters is er wél een crisis: inkomensgroei blijft achter bij huizenprijzen (+70% in 10 jaar). Lage rente en fiscale voordelen joegen prijzen op.	Minimaliseert urgentie → voorkomt harde ingrepen in fiscaliteit en grondmarkt.
“Bouwen, bouwen, bouwen is onrealistisch.”	Juist dat blind bouwen geen oplossing is. Maar hij verzwijgt de grondcomponent: via residuele grondwaarde rekenen gemeenten met maximale prijzen, waardoor publieke investeringen (wegen, scholen) in private winsten lekken.	Ontwikkelaars profiteren van hoge grondprijzen: publieke waarde wordt geprivatiseerd.

---

Extra accent: dubbel spel politiek & vastgoedsector

• Politiek: kiest voor stemwinst bij huizenbezitters → behoud hypotheekrenteaftrek, subsidies, geen harde ingrepen in grondprijzen.
• Vastgoedsector: lobbyt actief voor behoud van fiscale voordelen en ruimte voor speculatie (box 3, buy-to-let).
• Samen: versterken elkaar → prijsopdrijving blijft, starters blijven buiten spel.

👉 Zo wordt duidelijk: Servaas heeft gelijk dat politiek de boel verergert, maar zijn verhaal is incompleet omdat de eigen lobby van de sector minstens zo bepalend is.

---

Hier is een samenvatting met achtergrondinformatie over Servaas van der Laan en zijn uitspraken in gesprek met Syp Wynia (28 augustus 2025, Wynia’s Week):

---

Wie is Servaas van der Laan?

• Functie: Hoofdredacteur van Vastgoedmarkt, een vakblad dat zich richt op ontwikkelingen in de vastgoed- en woningsector.
• Achtergrond: Journalist met jarenlange ervaring in vastgoed, financiën en economie. Publiceert regelmatig over de woningmarkt en beleid. Hij staat bekend om zijn nuchtere en soms provocerende analyses die tegenwicht bieden aan populaire politieke narratieven.

---

Kernpunten uit het interview (WWTV, 28-08-2025)

1. Betaalbare woningen bestaan niet

• Volgens Van der Laan is “betaalbaar” een misleidende politieke term.
• Elke woning kost geld: óf de bewoner betaalt, óf de belastingbetaler via subsidies.
• Politici die betaalbaarheid beloven, schetsen volgens hem een illusie.

1. Huren zijn relatief niet zo hoog

• Huren zijn in Nederland minder hard gestegen dan de inkomens.
• In meer dan de helft van de EU-landen liggen huren zelfs hoger.
• Het beeld van “extreem hoge huren” in Nederland is volgens hem overdreven.

1. Rol van de politiek: verergerend

• Overheidsmaatregelen (belastingmaatregelen, regels, controle) hebben de problemen groter gemaakt.
• Voorbeelden: pogingen om meer “betaalbare huur” te realiseren leidden juist tot minder huurwoningen.
• Hij spreekt van een dirigistische rol van de overheid: sterk ingrijpen in wat een vrije markt zou moeten zijn.

1. Is er wel een woningcrisis?

• Van der Laan nuanceert de term “crisis”:
  • Problemen zijn vooral geconcentreerd in universiteitssteden (Amsterdam, Utrecht).
  • Landelijk gezien is eerder sprake van oververhitting dan een structurele crisis.
• Lage werkloosheid en stijgende lonen hebben juist geleid tot brede toegang tot de woningmarkt.

1. “Bouwen, bouwen, bouwen” is een illusie

• Beloften van honderdduizenden extra woningen zijn vaak niet haalbaar.
• Risico: verkeerde woningen worden gebouwd, omdat beleid en sentiment de bouw sturen in plaats van werkelijke vraag.

---

Context & Betekenis

• Politieke achtergrond: Wonen staat hoog op de agenda van de verkiezingen 2025, maar de focus verschuift van “meer bouwen” naar de hypotheekrenteaftrek en woningeigendom.
• Van der Laans visie:
• Hij is kritisch op het gebruik van “crisis-taal” en op overheidsgestuurde oplossingen.
• Zijn benadering sluit aan bij een meer markteconomische visie: vertrouwen op prijsmechanismen en terughoudendheid van de overheid.
• Kritiek: Tegenstanders vinden dat dit standpunt de problemen van starters en kwetsbare groepen bagatelliseert. Voorstanders prijzen zijn nuchterheid en relativering van paniekverhalen.

📌 Bron: Syp Wynia, Wynia’s Week, 28 augustus 2025 — gesprek met Servaas van der Laan (hoofdredacteur Vastgoedmarkt).

---

In deze aflevering van Wynia’s Week is Tervaas van der Laan, hoofdredacteur van Vastgoedmarkt, te gast om de Nederlandse woningmarkt te bespreken.

De Woningmarkt als Politiek Thema en Ideologische Verschuiving
De woningmarkt is een actueel en belangrijk politiek onderwerp, mede door media-enquêtes die dit als een top-onderwerp aanwijzen. Er heeft een verschuiving plaatsgevonden van de term “woningmarkt” naar “volkshuisvesting”, wat een socialistische benadering reflecteert. Deze verandering komt voort uit de perceptie dat de markt enkele jaren geleden niet goed functioneerde, wat leidde tot ingrijpen door Hugo de Jonge. Tervaas van der Laan stelt echter dat de markt destijds wel degelijk functioneerde, maar oververhit raakte door lage rentes, lage werkloosheid en stijgende lonen. De woonquote (deel van het inkomen besteed aan wonen) in Nederland is Europees gezien gemiddeld, wat het zelfbeeld van een groot probleem niet klopt.

De Opkomst van de Vrije Huurmarkt en Kritiek op Beleggers
Een belangrijke ontwikkeling was de groei van de vrije huurmarkt, die lange tijd ondergeschoven was en waar juist een groot tekort aan bestond. Deze markt voorzag in de behoefte van mensen die niet wilden of konden kopen, maar wel voldoende verdienden. De prijzen waren hier hoger, maar er was wel aanbod zonder lange wachtlijsten. De groei van deze sector ging ten koste van koopwoningen en in mindere mate sociale huurwoningen, vooral in Amsterdam waar woningen na mutatie in de vrije sector terechtkwamen.

Het ontstane negatieve frame over de woningmarkt, met “woekerhuren” en “huisjesmelkers”, richtte zich op excessen (minder dan 1% van de huurwoningen had een huur boven €1000) en het beeld van starters die het aflegden tegen beleggers. Hoewel “huisjesmelkers” vroeger en nu nog steeds bestaan, is het merendeel van de verhuurders kleine eigenaren, zoals de slager op de hoek, die een pandje bezitten voor hun pensioen. Politieke partijen, inclusief de VVD die traditioneel het electoraat van kleine beleggers vertegenwoordigt, zijn meegegaan in dit sentiment, mogelijk uit angst voor de publieke opinie en omdat beleggers een beperkt electoraat vormen. Partijen als PVV en GroenLinks/PvdA pleiten voor huurverlagingen of -bevriezingen, wat als totale onzin en dodelijk voor de markt wordt beschouwd, vergelijkbaar met het opleggen van een lagere verkoopprijs aan autofabrikanten.

De Illusie van Betaalbare Woningen en de Kosten van Interventie
Politici beloven “betaalbare woningen”, maar iemand moet de kosten daarvan dragen. Als de gebruiker (huurder/koper) dit niet betaalt, moet de belastingbetaler dit doen. Woningcorporaties, die sinds de jaren ’90 geen overheidssubsidie meer krijgen voor het verschil tussen kosten en opbrengsten, worden nu geacht lagere huren te vragen terwijl hun kosten (grond, bouw) stijgen. Dit is financieel onhoudbaar op lange termijn.

De “Hugo-wetten” (zoals de Wet Betaalbare Huur) en fiscale maatregelen hebben beleggen in woningen oninteressanter gemaakt, vooral voor kleine beleggers. Verhoogde overdrachtsbelasting en de belasting op huurinkomsten (Box 3) hebben geleid tot een exodus van beleggers, met als gevolg minder huurwoningen op de markt. Hoewel beleggers nu hun woningen met winst kunnen verkopen, leidt dit tot een afname van de vrije huursector, waar de grootste vraag naar is, en een toename van koopwoningen.

Schadelijke Gevolgen van Overheidsingrijpen
De geschiedenis toont aan dat intensief overheidsingrijpen in de woningmarkt, hoe goedbedoeld ook, vaak schadelijke neveneffecten heeft en problemen verergert. De Wet Betaalbare Huur drijft beleggers ertoe woningen te verkopen, wat de resterende huurmarkt kleiner en duurder maakt. Het beoogde effect van betaalbare huur wordt zo het tegenovergestelde: onbetaalbare en onbereikbare huur. Zelfs de Raad van State heeft gewaarschuwd voor deze effecten. Er wordt gepleit voor stabiliteit en duidelijke spelregels voor de markt in plaats van constante stapeling van nieuwe maatregelen.

Amsterdam als Blauwdruk voor Nationaal Beleid
De gecollectiviseerde woningmarkt in Amsterdam, met een historisch hoog aandeel sociale huur (ooit 87%), heeft een sterk linkse woningbeleid gekend. Dit Amsterdamse beleid, met strenge regels zoals de 40/40/20-regel (maximaal 20% vrije sectorbouw), is tot verbijstering nationaal geëxporteerd naar plekken als Appelscha, terwijl Amsterdam deel uitmaakt van een internationale woningmarkt.

Hypotheekrenteaftrek en Subsidiëring van Sociale Huur
De hypotheekrenteaftrek, die sinds de jaren ’70 en vooral ’80 enorm in omvang toenam, was aanvankelijk een middel voor de gewone man om vermogen op te bouwen en stimuleerde de economie. Het wordt gezien als een onnodige subsidie op het kopen van een woning. Er wordt betoogd dat deze fiscaal gunstige regeling, die de overheid jaarlijks ongeveer €11 miljard kost, afgebouwd zou moeten worden, mits dit integraal gebeurt met oog voor het belastingbeleid als geheel.

De discussie over subsidiëring richt zich vaak eenzijdig op de hypotheekrenteaftrek, maar een vergelijkbaar bedrag wordt impliciet besteed aan de subsidiëring van sociale huurwoningen. Nederland heeft, als een van de welvarendste landen, de grootste sociale huursector ter wereld, die ongeveer een derde van de bevolking bedient, veel meer dan de 10% die daadwerkelijk aan de “onderkant” van de samenleving valt. Er wordt gepleit om mensen via de inkomstenbelasting te steunen in plaats van via “stenen”, omdat het subsidiëren van woningen op dure locaties scheefwonen in de hand werkt en mensen die het niet nodig hebben, subsidieert. Het privatiseren van een deel van de sociale huurvoorraad door verkoop aan bewoners zou hen in staat stellen vermogen op te bouwen.

Woningtekort, Kleinere Woningen en Bouwambities
Het mantra “bouwen, bouwen, bouwen” is kiezersbedrog, omdat de beloofde miljoen woningen niet gehaald zullen worden door afnemende vergunningen en talloze eisen (duurzaamheid, kwaliteit, stikstof) die het bouwproces extreem ingewikkeld maken. De vraag is ook of zo’n massale bouw overal nodig is, gezien regionale verschillen in betaalbaarheid en de hoge bouwkosten.

Een belangrijke oorzaak van het woningtekort is de dalende gemiddelde huishoudensgrootte (nu rond de 1,7-2 personen), wat leidt tot meer behoefte aan woningen bij een gelijkblijvend of groeiend inwonertal. Het bouwen van kleinere woningen, zoals in Londen of Parijs, zou een logische oplossing zijn, maar hier rust een taboe op. Regels tegen het splitsen van woningen, die in steden als Amsterdam zijn ingevoerd, zijn contraproductief voor het bestrijden van woningnood.

De woningmarkt kent een “varkenscyclus” en loopt altijd achter de feiten aan; het duurt jaren voordat bouwers hun capaciteit kunnen aanpassen aan de vraag. Een flexibelere markt met minder rigide regels zou ondernemers in staat stellen sneller bij te sturen en te bouwen voor de actuele vraag.

De Schadelijkste Regels en Politieke Onbetrouwbaarheid
De fiscaal schadelijkste regels zijn de verhoogde overdrachtsbelasting (naar 10,4% voor beleggers en tweede huizen), die de dynamiek op de markt stillegt en paradoxaal genoeg minder inkomsten voor de overheid oplevert. De startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting heeft de woningprijzen alleen maar opgedreven, omdat starters hun voordeel direct doorbieden. Ook de huidige onduidelijkheid rond de Box 3-heffing maakt beleggen in vastgoed onzeker en onrendabel, wat leidt tot verkoop van huurwoningen.

Conclusie: Wantrouw Politici die Betaalbare Woningen Beloven
De kernboodschap is dat “betaalbare woningen niet bestaan”, omdat iemand altijd de kosten moet dragen. Politici die het tegendeel beweren, moeten gewantrouwd worden. Het woningbeleid is vaak sentimentgedreven, wat leidt tot overmatig en schadelijk ingrijpen.