191 Nog niet opgelost: kopen en huren neutraal maken
We gaan door met onze reis langs de crisis op de woningmarkt. Het is dus grondwaarde én de ideologie van de eigen woning (stimuleren) die voor de hoge prijzen en scheefgroei huur-koop heeft gezorgd. Toch zie ik dan nog geen oplossing. Grond publiek eigendom maken is al een hele stap (ik neig te zeggen: puur theoretisch). Maar het uitsluiten van koophuizen is van nog weer een andere (hogere, ergere, ondenkbare, nog theoretischere) orde. Is er iets denkbaar waarbij kopen als serieus (of gelijkwaardig) alternatief voor huren kan worden uitgewerkt? Immers de economische theorie zegt dat kopen en huren equivalent zouden moeten zijn als er geen fiscale of andere voordelen zijn van de ene tov de andere vorm.
Helemaal mee eens: het doel zou tenureneutraal moeten zijn—kopen en huren als gelijkwaardige keuzes, zonder fiscale of regulatoire voorkeur. Hieronder een pakket dat kopen wél serieus houdt, maar zonder de huidige perverse prikkels.
Ontwerp: “Kopen & Huren in Evenwicht”
A. Fiscale neutraliteit
- Twee routes (kies er één, niet allebei):
- Volledige neutraliteit: belast imputed rent (eigenwoningforfait) realistischer en laat hypotheekrente aftrekbaar (zoals bij een belegger); zo wordt het netto rendement op wonen neutraal vs. huren. (European Central Bank, DNB)
- Eenvoudige neutraliteit: schaf hypotheekrenteaftrek én (het extra-voordelige deel van) imputed-rent-onderbelasting af; vervang door één tenure-neutrale woonkorting (zelfde bedrag voor huurders en kopers, inkomensafhankelijk). (OECD)
- Waarom: OECD en DNB laten zien dat de huidige aftrek prijzen en leverage opdrijft; neutraliseren haalt de wind uit de zeilen zonder kopen te “verbieden”. (OECD, De Nederlandsche Bank)
B. Landcomponent temmen (zonder kopen te verbieden)
- Erfpacht/CLT als standaardoptie naast volle eigendom: koper bezit de opstal, de grond blijft publiek/collectief (canon), zodat waardestijging uit publieke investeringen terugvloeit. Dit maakt koopprijzen stabieler en betaalbaarder. (Lincoln Institute of Land Policy, cltweb.org)
- Koopvarianten met prijsbeperking voor publiek gesteunde projecten (CLT-/KoopGarant-achtige doorverkoopformule). Zo blijft eigenwoningbezit betaalbaar in de keten, zonder speculatie. (opmaat.nl)
C. Risico- en prijsdempers voor kopers
- Shared‑Appreciation Mortgage (SAM) / gedeelde‑waardestijging: lagere maandlasten in ruil voor delen in waardestijging (en ‑daling). Dit verlaagt hefboom en maakt koop bereikbaar zonder prijs op te jagen. (Bankrate, Local Housing Solutions, Investopedia)
- Macroprudentiële “automatische stabilisatoren”: LTV/DTI‑bandbreedtes en overdrachtsbelasting variëren met markthitte (afkoelen als prijzen te hard lopen). DNB wijst op de prijsgevoeligheid van krediet/aftrek. (De Nederlandsche Bank)
D. Subsidies en rechten: gelijk voor huur én koop
- Één woonkrediet (inkomensafhankelijk, tenure‑neutraal) i.p.v. aparte huurtoeslag vs. hypotheekvoordeel. OECD adviseert deze richting om neutraliteit en doelmatigheid te vergroten. (OECD, ResearchGate)
- Gelijkwaardigheid in zekerheden: lange huurcontracten met zekere huurpadén, en voor kopers standaard schuldhulp/herstructurering bij schok—zodat ‘woonzekerheid’ geen argument meer is om koop te bevoordelen. (Neutraliteitsprincipe uit de literatuur). (econstor.eu)
Compacte vergelijking (wat merkt de burger?)
| Hefboom | Huidig | Pakket “Evenwicht” | Effect |
|---|---|---|---|
| Belasting | Aftrek > imputed rent | Volledige of eenvoudige neutraliteit | Minder prijsdruk, eerlijker verdeling (OECD) |
| Grond | Vol privaat | Erfpacht/CLT als breed alternatief | Lagere instapprijs, minder speculatie (Lincoln Institute of Land Policy, cltweb.org) |
| Koop‑toegang | Hoge schuld | SAM/shared‑equity | Lagere lasten, minder risico (Local Housing Solutions, Bankrate) |
| Subsidies | Versnipperd | Eén woonkrediet (tenureneutraal) | Keuzevrijheid zonder vertekening (OECD) |
| Stabiliteit | Procyclisch | Automatische stabilisatoren | Minder bubbel/krimp‑schade (De Nederlandsche Bank) |
Waarom dit kopen niet “uitschakelt”
- Je kunt nog steeds kopen (volle eigendom of erfpacht/CLT).
- Het rendement op “wonen als belegging” wordt genormaliseerd, niet verboden.
- De maandlast kan omlaag via SAM/shared‑equity, zónder dat de winst weglekt naar hogere grondprijzen.
Fictieve scenario van publieke grond en huur-koop-neutraliteit
| Aspect | Huidige situatie (private grond + fiscale voordelen) | Fictief: publieke grond | Fictief: publieke grond + fiscaal neutraal kopen |
|---|---|---|---|
| Grondprijs | Speculatief, stijgt mee met investeringen en subsidies | Geen speculatieve stijging; afdracht naar collectieve pot | Idem: collectief afgeroomd, stabiel |
| Huizenprijzen | Explosief gestegen (4× modaal → 11× modaal) | Lager, vooral bouwkosten + inflatie | Idem, stabiel; prijzen weerspiegelen feitelijke kosten |
| Hypotheekrenteaftrek | Ja, sterk prijsopdrijvend | Ja (in dit scenario niet aangepast), dus nog steeds prikkel | Nee; volledig neutraal tussen kopen en huren |
| Sociale huur / corporaties | Verzelfstandigd, financieel verzwakt; minder betaalbaar aanbod | Gefinancierd via grondafdracht; stabiel aanbod | Idem, en extra gelijk speelveld met koop (tenureneutraal) |
| Generatie-ongelijkheid | Groot; ouderen profiteren van waardestijging | Kleiner; geen grote vermogenssprongen via grond | Nog kleiner; kapitaalopbouw uit woning beperkt, kansen gelijker |
| Pensioenfunctie van huis | Belangrijk (eigen huis = spaarpot) | Minder belangrijk; waardestijging gedempt | Nog minder belangrijk; koop = consumptie, geen fiscaal pensioenvoordeel |
| Politiek & ideologie | Eigen huis verheerlijkt, sterke lobby | Nog steeds aantrekkelijk, maar minder speculatief belang | Koop = neutrale woonkeuze; huur en koop gelijkwaardig |
| Solidariteit / collectieve voorzieningen | Erosie van draagvlak (huiseigenaren voelen zich zelfstandiger) | Sterker: minder scheef voordeel | Nog sterker: geen fiscale vertekening meer, collectieve voorzieningen logischer te dragen |
📌 Kernverschil:
- Huidig systeem: dubbel voordeel (private grond + renteaftrek) → huizenprijzen en ongelijkheid schieten omhoog.
- Publieke grond: vangt de speculatie af, maar fiscale voordelen voor koop houden nog steeds ongelijkheid in stand.
- Publieke grond + fiscaal neutraal: écht tenureneutraal systeem → kopen en huren zijn serieuze alternatieven, prijzen stabiel, ongelijkheid kleiner.
