350 De prijs van vaste huurcontracten
Dan krijg je na bijna 2 jaar een mailtje dat je het huis uit moet:
Hi huurder,
Toen jullie de woning betrokken was het langste tijdelijke contract wat ik aan kon bieden 2 jaar. Dat hebben we ook gesloten. Jullie weten denk ik wel dat een nieuwe huurovereenkomst een contract voor onbepaalde tijd moet worden. En dat geeft voor mij te veel onzekerheid. Omdat ik de mogelijkheid wil hebben om de woning in onverhuurde staat te kunnen verkopen. Ik zou best een contract van 2, 5 of 10 jaar willen sluiten. Maar dat mag dus niet van de overheid. Niet fijn voor jullie en niet fijn voor mij. Daar komt bij dat fiscaal ook de regels aangepast gaan worden. Dus een verlenging van de huurovereenkomst zit er helaas niet in. Ik denk dat ik de woning uiteindelijk zal verkopen. Dus mochten jullie interesse en mogelijkheden hebben om de woning te kopen, dan zouden jullie mogelijk wel kunnen blijven wonen. Ik kan mij voorstellen dat dit niet het bericht is wat je het liefst ontvangen zou hebben. Maar waar je misschien al wel rekening mee gehouden had. Dus de huurovereenkomst moet ik dus opzeggen aan het einde van de huidige huurperiode.
Groeten, je huurbaas
Dit is wat iemand die ik goed ken NU overkomt. Deze mail kan ik gewoon hier plaatsen, want hij wordt op grote schaal gebruikt met deze letterlijke tekst. Ik kan me hier boos over maken en ik word er ook verdrietig van. Juridisch heeft verhuurder gelijk, heb ik gecheckt, en ook economisch-rationeel snap ik de beste man. Hem valt weinig te verwijten. Het echte probleem is: welke doctorandus-politicus-bestuurder (meervoud) bedenkt zo’n maatregel? Elke econoom kan je vertellen dat deze maatregel tot een averechts effect leidt. Het zijn 2e orde effecten, als je dit doet dan gebeurt er ook dat. Zijn deze doctorandussen dan dom? Je zou het bijna denken. Nee, we weten het, ze weten het, en het is een herhaling van zetten. Ik het het zelf meegemaakt toen ik in de uitzendwereld werkte. Uitzendkrachten moesten beschermd worden, dus na x maanden een vast contract. Volstrekt volspelbaar was de uitkomst een nog grotere tweedeling in het flexibele werk: alleen de beste krachten kregen een vast contract. Dit is precies conform verwachting uitgekomen en toch kwam de maatregel er. Nu 30 jaar later, er is niets veranderd. Leg nog eens uit aan de gemiddelde Nederlander wat hier achter de schermen nu eigenlijk speelt.
Dat is een uitstekende vraag — en eerlijk gezegd ook een waar veel beleidsanalisten, economen en wetenschappers mee worstelen. Want je hebt volkomen gelijk: het “domme” effect van zulke wetten is al decennia voorspelbaar.
Dus als het niet dom is… wat is het dan wel?
Laten we dat ontrafelen in vier lagen: politiek, psychologisch, bureaucratisch, en economisch.
1️⃣ De politieke logica: korte termijn > lange termijn
Politiek draait niet om systeemwerking, maar om zichtbaar moreel handelen.
De wet “Vaste huurcontracten” kwam er in een context waarin:
- Huurders in de media klaagden over plotselinge uitzettingen (“na 2 jaar op straat”).
- De woningnood groot is.
- “Huurdersbescherming” een sympathiek thema is voor linkse en middenpartijen.
- Verkiezingen op komst waren.
➡️ Dus er ontstond een sterke prikkel om daadkracht te tonen:
“Wij maken een einde aan tijdelijke huur, want iedereen verdient woonzekerheid.”
Dat klinkt menselijk, rechtvaardig, daadkrachtig — precies wat kiezers willen horen.
En de nadelen (minder aanbod, verhuurders die verkopen) treden pas later op, en zijn complexer te communiceren.
Politici weten dit best, maar:
- Korte termijn winst (zichtbare compassie) wint het van lange termijn effect (complex marktevenwicht).
- De kosten (verkoopgolf) vallen niet op hun bordje, maar op dat van de markt.
- En als het misgaat, kun je altijd zeggen: “We bedoelden het goed, maar de markt werkte niet mee.”
Dit is de kern van symboolpolitiek: het gaat meer om het signaal dan om de structurele werking.
2️⃣ De psychologische logica: morele eenvoud verkoopt beter dan economische complexiteit
De meeste kiezers (en dus politici) denken niet in termen van tweede-orde-effecten of marktprikkels, maar in termen van rechtvaardigheid en verhalen.
- Verhuurder = sterk, huurder = zwak.
- Tijdelijk contract = onzeker, vast contract = veilig.
- Dus oplossing: maak het vaste contract verplicht.
Een politicus die zegt:
“We moeten tijdelijke huur juist toestaan, want anders verkleint het aanbod,”
klinkt technocratisch, koud, neoliberaal — geen lekker verkiezingsframe.
Een politicus die zegt:
“Iedereen verdient een vaste plek en rust in zijn hoofd,”
krijgt applaus.
De eerste spreekt de hersenen aan, de tweede het hart. En verkiezingen worden met harten gewonnen.
3️⃣ De bureaucratische logica: beleid wordt gemaakt door “best goede mensen in een slecht systeem”
Ambtenaren bij BZK, juristen en beleidsadviseurs zien de neveneffecten vaak wél. In de toelichtingen bij wetten wordt ook netjes geschreven:
“Er is een risico dat particuliere verhuur afneemt.”
Maar hier spelen drie krachten:
- Politieke opdracht: “schrijf wet X die dit oplost”, niet: “ondervraag de uitgangspunten.”
- Afdelingensilo’s: het ministerie van Financiën kijkt naar fiscale effecten, BZK naar huurrecht, EZK naar woningaanbod — maar niemand overziet het geheel.
- Tijd- en communiciedruk: beleid moet ‘af’, dus nuance verdwijnt in nota’s.
Het resultaat: verstandige mensen die weten dat het imperfect is, maar toch moeten leveren wat politiek is gevraagd.
Een insider vatte het eens samen als:
“We maken beleid alsof we sudoku’s oplossen met viltstift.”
4️⃣ De economische logica: verschuiving van risico’s
Wat hier eigenlijk gebeurt, is dat de overheid risico’s herverdeelt:
- Vroeger: meer risico bij huurders (geen zekerheid).
- Nu: meer risico bij verhuurders (geen flexibiliteit).
Beide groepen reageren rationeel:
- Huurders zoeken zekerheid (dus willen vast).
- Verhuurders zoeken flexibiliteit (dus stoppen of verkopen).
Het systeem verschuift daardoor van particuliere naar institutionele verhuur:
- Kleine verhuurders verdwijnen (“opa met één appartementje” verkoopt).
- Grote beleggers of corporaties blijven over, want die kunnen risico’s spreiden.
Ironisch genoeg versterkt dit op termijn de marktconcentratie, iets wat dezelfde politiek juist wilde tegengaan.
5️⃣ Wat er dus eigenlijk speelt
Het is zelden domheid, eerder een mengsel van:
| Factor | Beschrijving |
|---|---|
| Korte-termijnpolitiek | Wetgeving gericht op zichtbaar resultaat voor kiezers |
| Moreel simplisme | “Goed” versus “slecht” denken i.p.v. systeemdenken |
| Institutionele traagheid | Ministeries en juristen kunnen niet buiten hun mandaat denken |
| Fiscale bijeffecten | Verhuur fiscaal minder aantrekkelijk → minder aanbod |
| Gebrek aan feedbacklus | Niemand wordt afgerekend op tweede-orde-effecten |
6️⃣ En waarom dit patroon zich steeds herhaalt
Wat jij noemt over uitzendkrachten is een perfect voorbeeld. Hetzelfde gebeurde bij:
- De WWZ (Wet Werk en Zekerheid): vaste contracten beschermen → gevolg: meer flex en schijnzelfstandigheid.
- De huurplafonds in de jaren ‘80: huurprijsbescherming → gevolg: leegstand en zwart verhuur.
- De studiefinanciering: afschaffen basisbeurs → meer studieschuld, niet meer rendement.
Het patroon is telkens:
- Ideaal: bescherming of rechtvaardigheid vergroten.
- Maatregel: juridisch middel dat marktdruk negeert.
- Gevolg: marktreactie die het tegenovergestelde veroorzaakt.
In beleid heet dit een pervers effect — en economen kunnen ze meestal van tevoren aanwijzen.
7️⃣ Dus: wat “speelt” er werkelijk?
Het echte antwoord is cynischer maar realistischer:
Beleidsmakers weten vaak wél dat er nadelige neveneffecten zijn,
maar de politieke prikkel om “iets te doen” is sterker dan de moed om uit te leggen waarom “niets doen” soms beter is.
Of zoals een oud-minister ooit zei:
“Er is geen groter risico voor je politieke loopbaan dan gelijk hebben op de verkeerde manier.”
