Rudy's ruimte

Via deze ingang kwam ik op een ouder artikel (samenvatting onder) van ‘Works in Progress”, 2021) over hún verklaring van de onbetaalbaarheid van wonen. Een Amerikaans verhaal dus veel verwijzingen naar dat land en dus ook doorspekt met marktdenken. Niettemin een boeiende insteek. Ik probeer het eens zonder AI in eigen woorden. Steden zijn hot, mensen willen daar zijn. Want steden zijn broeiplekken voor innovaties en netwerken. Logisch dus dat de grond in steden duurder is dan elders en dat wonen daar ook duurder is. Vaak worden die hoge kosten gecompenseerd door hogere lonen en vergoedingen. Niet voor iedereen geldt dat, met name voor de (al) relatief dure dienstverlening. Praktische beroepen en ‘originals’ worden zo door onbetaalbaarheid uit de stad verdreven en zoeken hun heil noodgedwongen elders.

Ook nieuw of anders in dit artikel is de (terechte) claim dat deze onbetaalbaarheid tot nieuwe problemen leidt: verlies een reistijd, gedwongen zelf klussen te doen die je anders had uitbesteed, gezondheidseffecten. De teneur van het artikel is wat hybride: eigenlijk is het geen probleem dat specifieke groepen veel verdienen aan deze onbetaalbaarheid maar wél is het een probleem dat er een groot algemeen verlies aan welvaart of welbevinden is. De oplossing van deze auteurs is via een omweg toch weer: bouwen bouwen bouwen. En wel de hoogte in, compact bouwen, veel mensen op de vierkante meter. In Japan bijvoorbeeld laten ze zien hoe het compacter kan met voordelen voor prijzen en gezondheid. Want een compacte stad heeft geen brede wegen en lanen, en is dus vooral geschikt voor lopen en fietsen. In de VS is de auto kampioen, ook in grote steden, en veroorzaakt het gebrek aan vanzelfsprekende fysieke beweging (onderweg nog een hamburgertje) voor gezondheidsissues.

Een van de vragen die ik meteen bij dit artikel had: waarom zijn het juist de al hoog renderende beroepen die weinig last hebben van de ‘onbetaalbaarheid’? Standaard zeg je dan: die mensen zijn gewild en schaars. Ik waag dat te betwijfelen, zeker met de komst van AI vervalt dat argument al helemaal. Het gaat hier om een selecte groep moderne professionals die toegang heeft tot een inner circle en de codes begrijpt. Ook snap ik nog steeds niet waarom je geen flexibele ringen met tijdelijke goedkope prefab woningen rond die steden kunt maken. Jaja, infrastructuur (aanleggen) is kostbaar, er zijn regels enzo verder. Een andere vraag die ik heb/had: dan maak je toch gewoon nieuwe netwerken en steden erbij? Een stad als Dublin (ook al onbetaalbaar geworden) laat zien dat je een stad door gericht beleid en subsidies ‘hip’ kunt maken, dus waarom niet dat vaker herhalen, zeker omdat de fysieke locatie minder van belang is en wordt. AI geeft me op al deze punten maar mondjesmaat gelijk:

• Schaarse beroepen — niet puur vraag en aanbod
  Het artikel verklaart waarom advocaten wél en loodgieters níet kunnen profiteren van stedelijke loonpremies puur via locatie-economie. Maar die verklaring is onvolledig. Gevestigde beroepsgroepen beschermen hun positie via licenties, netwerken en lobbymacht — los van productiviteit. Dat is een institutionele factor die het artikel grotendeels negeert.
  
  AI — versterkt het probleem eerder dan het oplost
  AI automatiseert taken van specialisten, maar de verwachting dat dit hun inkomenspositie aantast is waarschijnlijk naïef. Beroepsgroepen met sterke institutionele macht zullen hun positie verdedigen ook als de productiviteitsrechtvaardiging wegvalt. AI kan de ongelijkheid zelfs vergroten — wie de tools bezit en de netwerken controleert, profiteert het meest.
  
  Flexibele prefab-rings buiten steden — theoretisch aantrekkelijk, praktisch zeer lastig
  Grootschalige prefabbouw concentrisch rond steden met snelle transitverbindingen zou inderdaad neerwaartse prijsdruk kunnen creëren. Maar het stuit op drie fundamentele problemen: de kip-en-ei van infrastructuur versus bewoning, gefragmenteerd grondeigendom, en de politieke weerstand van bestaande huizenbezitters die prijsdaling niet willen. Zonder sterke centrale regie — zoals Singapore — komt dit niet van de grond.
  
  Nieuwe steden initiëren via subsidies en centrale regie — werkt, maar beperkt
  Dublin toont dat fiscale prikkels een stad kunstmatig kunnen opbouwen. Korea en Singapore tonen dat centrale regie grootschalige woningbouw en infrastructuur kan combineren. Maar de keerzijde is zichtbaar: Dublin heeft nu dezelfde huizenprijsproblematiek als organisch gegroeide steden, omdat bouwbeleid niet meegroeide met de vraag. En nieuwe clusters missen het historisch gegroeide netwerk dat echte agglomeraties zo productief maakt — dat bouw je niet in een decennium.

Dit artikel van John Myers, Sam Bowman en Ben Southwood (Works in Progress, september 2021) betoogt dat woningtekorten in westerse landen aan de basis liggen van een breed scala aan maatschappelijke problemen.

De kern: In steden waar vraag hoog is maar bouw beperkt, stijgen prijzen dramatisch — Londen +2.100%, San Francisco +932% sinds 1980 — terwijl bouwkosten dat niet doen. Dit is geen natuurverschijnsel maar het gevolg van bouwrestricties.

De auteurs identificeren zes verborgen gevolgen:

Productiviteit & innovatie: Mensen worden van productieve steden buitengesloten, wat volgens één studie de Amerikaanse economie zo’n 9% BBP kost. Innovatie gedijt op fysieke nabijheid; door woningtekorten missen we doorbraken die er nooit komen.

Ongelijkheid: Huizen zijn schaarse activa geworden zoals goud of kunst. Economische groei vloeit daardoor steeds meer naar grondeigenaren dan naar werkenden — wat Piketty’s ongelijkheidscijfers grotendeels verklaart.

Regionale kloven: Lager opgeleide werkers kunnen niet meer verhuizen naar kansrijkere steden, omdat de huurwinst niet opweegt tegen de hogere woonkosten. De convergentie tussen rijke en arme regio’s is gehalveerd.

Fertiliteit: Een stijging van 10% in huizenprijzen correleert met 1,3% minder geboorten. In het VK leidde dit tot schatting 157.000 minder kinderen tussen 1996–2014.

Obesitas: Dichte, beloopbare steden zoals Tokyo (12% autoverplaatsingen) produceren veel minder zwaarlijvigheid dan gespreide Amerikaanse steden (85–91% autogebruik). Manhattan heeft een obesitaspercentage van een kwart van het nationale gemiddelde.

Klimaat: Amerikanen stoten 74% meer CO₂ uit dan Japanners, grotendeels door autoafhankelijke stadsinrichting. Californische klimaatvluchtelingen verhuizen naar zonnegordelsteden met hogere uitstoot.

Oplossingsrichting: De auteurs pleiten voor gehyperlocaliseerde democratie waarbij straten zelf kunnen stemmen over verdichting en direct meeprofiteert van de opbrengst — een positiefsomspel in plaats van een nulsomstrijd.

Myers, J., Bowman, S. & Southwood, B. (2021, 14 september). The housing theory of everything. Works in Progress. https://www.worksinprogress.co/issue/the-housing-theory-of-everything/

Vergelijking met jouw kernbetoog

Sterke overeenkomsten

Ongelijkheid als structureel probleem. Beiden erkennen dat de woningmarkt vermogen herverdeelt van niet-bezitters naar bezitters. Het artikel haalt Piketty aan en concludeert — net als jij — dat het eigenlijk geen inkomensverdeling is maar een grondverdeling: “houses into gold”. Dat sluit naadloos aan op jouw analyse van de generatiekloof als vermogenstransfer.

Politieke weerstand. Beiden signaleren dat de electorale meerderheid van huizenbezitters hervormingen blokkeert. Het artikel spreekt van een “zero-sum mindset” bij ouderen. Jij benoemt dit als institutionele weerstand waarbij ook banken en ontwikkelaars profiteren.

Regionale ongelijkheid. Het verhaal over de schoonmaker in Alabama die niet meer naar New York kan verhuizen omdat de netto winst na huur wegvalt, is een krachtige illustratie van iets wat jij ook benoemt: insiders versus outsiders, met de extra dimensie dat het geografisch verankerd is.

Grond als schaars goed. Het artikel erkent impliciet het Henry George-principe: waardestijging door collectieve investeringen (een nieuw park) wordt door grondeigenaren afgeroomd. Dit raakt direct aan jouw planbatenheffing-argument.

Fundamentele verschillen

Het volumeframe als oplossing. Hier zit de grootste kloof. Het artikel stelt vrijwel ongenuanceerd: meer bouwen = lagere prijzen. Ze wijzen naar Tokyo als bewijs. Jouw analyse confronteert dit direct met de innovatie-paradox en residuele grondwaarde: als de financieringsruimte van kopers de grondprijs bepaalt, absorbeert elke nieuwbouw de besparing in hogere grondprijzen. Bouwen lost het probleem niet op zolang het financiële mechanisme intact blijft. Het artikel rept met geen woord over dit mechanisme — wat een fundamentele blinde vlek is.

Financiering als motor. Het artikel noemt “easier credit and falling interest rates” als medeoorzaak, maar beschouwt dit als context, niet als hoofdoorzaak. Jij plaatst het leenruimte-mechanisme (huizenprijzen volgen leenruimte 1-op-1 sinds 1995) centraal. Dat is een wezenlijk ander diagnosemodel.

De rol van banken. Geheel afwezig in het artikel. Jij benoemt expliciet dat banken verdienen aan hogere schulden terwijl de staat via NHG het risico draagt — een systeemkritiek die het artikel volledig mist.

Regulering als schuldige, markt als redder. Het artikel is primair een liberale/YIMBY-tekst: regulering is het probleem, de markt (als je haar haar gang laat gaan) is de oplossing. Jouw analyse is fundamenteler: ook een vrije grondmarkt faalt structureel, omdat grond een niet-reproduceerbaar goed is dat zich anders gedraagt dan andere markten. Meer markt lost dat niet op — het vereist juist publieke sturing (erfpacht, planbatenheffing).

Breed maatschappelijk frame versus systemisch economisch frame. Het artikel is breed en overtuigend in het aantonen dat het probleem groot is (obesitas, klimaat, fertiliteit). Jij bent scherper in het analyseren van het mechanisme. Ze complementeren elkaar: het artikel geeft de urgentie en het morele gewicht, jouw betoog geeft de economische diagnose.

Conclusie

Het artikel is een sterk pleidooi voor urgentie en breedte van het probleem — en op dat punt versterkend voor jouw betoog. Maar de oplossingsrichting botst: zij geloven in deregulering en volume, jij analyseert waarom dat onvoldoende is zolang de residuele grondwaardering en het financieringsmechanisme intact blijven. Het is precies het “volumeframe” dat jij als denkfout #1 benoemt. Een rijke tekst om op te reflecteren — en één waarop jij als tegenhanger een scherp stuk kunt schrijven.