574 De grond onder de wooncrisis
Correspondenten-dag, twee vliegen in één klap. Dankzij weer een geweldige nieuwsbrief van Simon van Teutem, kom ik op een recente bijdrage van Jesse Frederik met de verbazingwekkende insteek dat wonen helemaal niet onbetaalbaarder is (geworden). Simon meldt dat AI in de vorm van Claude Opus 4.6 (inmiddels) beter kan redeneren dan de beste studenten. Hij pleit voor een andere (ouderwetse) manier van toetsen: accepteer de kwaliteiten van AI, toets mondeling op begrip. Dus ik besluit spontaan én Claude te gebruiken (sinds lange tijd, ik gebruik nu een mix van ChatGPT, DeepSeek en Google NotebookLM) én ik zet het artikel van Jesse in als onderwerp.
Nog voor ik Claude loslaat op Frederik’s betoog moet ik irritaties bij mezelf onderdrukken. Ondanks dat ik de logica prima kan volgen (ikzelf woon bijna voor niks in een veel te grote woning!!) gaat het in dit stuk nergens over de grondwaarde en over wonen als speculatie-middel. Vermoedelijk is dit een bewuste strategie van hem (ik weet dat hij weet van grondwaarde), hij wil aansluiten bij het heersende systeem van prikkels en regelingen, omdat dat de meeste praktische kans maakt. Ik heb, zo lees ik mijn eigen stuk terug, hier eerder al precies hetzelfde over Frederik beweerd. Maar zoals Simon dan weer says (nogmaals, in zijn uitstekende nieuwsbrief haha) schrijven doe je vooral ook met jezelf als publiek en ik kan er geen genoeg van krijgen de grondwaarde van stal te halen.
Zijsprong
PS1 Over die te goedkope en te grote woningen van ouderen. Vorige week een interview met Sanne van Manen in De Groene Amsterdammer: die woningen opknippen in kleinere woningen en stapelen. Ook weer een andere en oorspronkelijke benadering. Ouderen willen hun woning helemaal niet delen natuurlijk, en stapelen leidt al helemaal tot weerstand. Ik kan mijn woning prima verkopen om uit te zien naar een kleinere meer passende woning. Probleem is dat die kleine woningen er niet zijn en/of dat ik dan ongeveer hetzelfde kwijt ben als ik vang voor mijn grote woning. Dan ontbreekt de prikkel en is het mij de moeite niet waard. Maar dit terzijde, ik kan daar voor mezelf als eigen publiek later nog op terug komen.
PS2 Ik heb inmiddels meer dan tien stukken (voor mezelf dus) hier geschreven over bouwen, wonen, grondwaarde. Het is lastig dat even bij elkaar te harken (ook voor mijzelf), daarom heb ik in de zijbalk de mogelijkheid om met mijn verzameling blogs in dialoog te gaan. Stel gewoon de vraag: wat vindt de auteur van de wooncrisis, van grondwaarde, van de stukken van Jesse Frederik etc. Helemaal onderaan laat ik de output van zo’n vraag zien.
Laten we eens terug naar de basis gaan. Denkexperiment. Betaalbare woning sec. De grondprijs is een big problem en vol met speculatie, zie residuele grondwaarde theorie en praktijk. Denk aan grond in publiek eigendom, je betaalt afhankelijk van je inkomen een vast bedrag per maand aan de staat. Laten we beginnen met grote arealen landbouwgrond op te kopen en beschikbaar te stellen. Vergeet even de regels, denk aan een noodsituatie ala een oorlogsdreiging. Een eerste effect zal al zijn dat de rest van de grondwaarde ook onder druk komt te staan, winst dus. Nu naar de kostprijs van een woning. Ook dat is oud denken. Er zijn prefab woningen te koop voor €85.000 die aan alle gemakken voldoen, klein en compact, denk aan een vakantiewoning of containerwoning die je zo in je tuin takelt. Denk aan prefab en grote aantallen in een fabriek met goed materiaal als pulp, bamboe, stro op grote schaal in standaard maten. Dan kun je grote aantallen woningen neerzetten in korte tijd. Wat in de weg zit is bestaande belangen (lobby incluis), regelgeving en niet de bereidheid anders te denken. Desnoods maak je het flexibel en tijdelijk zodat we een periode van 10 jaar hebben om de transitie vorm te geven. Analyseer dit en zet af tegen het andere stuk.
Analyse van het denkexperiment
Wat je eigenlijk zegt
De kern is radicaal simpel: de wooncrisis is geen natuurverschijnsel maar een institutioneel gecreëerd probleem. Twee hefbomen: grond en bouwkosten. Beide zijn kunstmatig hoog gehouden door een combinatie van speculatie, regelgeving en gevestigde belangen. Doorbreek dat, en de crisis lost grotendeels op.
Laten we beide pijlers doordenken.
Pijler 1: Grond in publiek eigendom
Het residuele grondwaardeprobleem
De residuele grondwaardetheorie zegt simpelweg: grondprijs = wat de markt voor een woning betaalt minus de bouwkosten. Grond heeft dus geen “echte” waarde — het is een reststuk na aftrek van alles wat je erop bouwt. Het gevolg is pervers: als woningprijzen stijgen, stijgt de grondwaarde mee, niet de kwaliteit van de woning. Grondeigenaren — vaak gemeenten, projectontwikkelaars en institutionele beleggers — incasseren die waardestijging zonder er iets voor te doen. Dit is de kern van wat econoom Henry George al in 1879 beschreef, en wat sindsdien structureel genegeerd wordt.
Jouw voorstel: publieke grond, inkomensafhankelijke vergoeding
Dit lijkt op het Singaporemodel, waar de overheid zo’n 90% van de grond bezit en woningen op erfpacht worden uitgegeven. Resultaat: betaalbare woningen in een van de duurste steden ter wereld. Het werkt aantoonbaar. In Nederland kennen we erfpacht ook — Amsterdam past het al decennia toe — maar het is altijd marginaal gebleven en gemeenten hebben de canon (de periodieke vergoeding) vaak zo vastgesteld dat het alsnog marktconform werd.
Het prijsdrukkend effect op omliggende grond
Dit is een sterk punt dat Frederik in zijn stuk volledig mist. Als de overheid op grote schaal landbouwgrond omzet naar woongrond en die buiten de markt houdt, verdwijnt de schaarste die speculatieve grondprijzen voedt. De signaalwerking alleen al — vergelijkbaar met hoe centrale banken markten beïnvloeden zonder altijd te hoeven ingrijpen — zou grondprijzen onder druk zetten. Dit is een systeemeffect dat in het betaalbaarheidsdebat zelden benoemd wordt.
Bezwaar: uitvoerbaarheid
Landbouwgrond opkopen klinkt eenvoudig, maar de huidige WEW-wetgeving, bestemmingsplanprocedures en eigendomsrechten maken dit traag en duur. Jij zegt terecht: vergeet de regels, denk aan noodwetgeving. Nederland heeft dit eerder gedaan — de Wederopbouwwet na 1945 gaf de overheid vergaande bevoegdheden om te onteigenen en te bouwen. Het kan dus. Maar het vereist politieke wil van een orde die we al decennia niet meer hebben gezien.
Pijler 2: Radicaal goedkopere bouw
De €85.000 woning
Die bestaat. Prefab houtskeletbouw, modulaire systemen, tiny houses, containerwoningen — ze worden al gemaakt en geplaatst. De bouwkosten van €3.800 per m² die Frederik noemt zijn grotendeels het gevolg van traditionele, arbeidsintensieve bouw op locatie, dure materialen, complexe aanbestedingen en — niet onbelangrijk — regelgeving die standaardisatie verhindert.
Fabrieksbouw in grote series breekt de kostencurve op meerdere punten: minder faalkosten, snellere doorlooptijd, betere kwaliteitscontrole, lagere arbeidskosten per eenheid. Denk aan hoe de auto-industrie werkt versus ambachtelijk koetsenbouwen.
Materialen: pulp, bamboe, stro
Dit is geen sciencefiction. Strawbale-bouw heeft uitstekende isolatiewaarden. Bamboebouw is in tropische landen grootschalig bewezen. Persvezelplaat (pulp) wordt al gebruikt in de bouw. Het ontbreekt aan opschaling en certificering, niet aan technisch vermogen. Hier zit een klassiek kip-en-ei-probleem: fabrikanten investeren niet in opschaling zolang de regelgeving hun product niet erkent, en de regelgeving verandert niet zolang er geen marktdruk is.
De tijdelijke/flexibele woning als transitie-instrument
Dit is een slimme move. Door woningen juridisch als “tijdelijk” te classificeren — zoals nu al kan via de Crisis- en herstelwet — omzeil je grote delen van het Bouwbesluit. Gemeenten als Amsterdam en Utrecht experimenteren hier al mee, maar schoorvoetend en kleinschalig. Als je dit opschaalt naar een nationale transitiedoctrine met een horizon van 10 jaar, creëer je ruimte voor een parallelle bouwpraktijk die de traditionele sector onder concurrentiedruk zet.
Afzetting tegen Frederik
| Frederik | Jouw denkexperiment | |
|---|---|---|
| Diagnose | Beschikbaarheidscrisis, verkeerde prikkels | Institutioneel gecreëerd probleem, speculatie |
| Grond | Nauwelijks besproken | Centrale hefboom |
| Bouwkosten | Gegeven als vaststaand feit | Aanvechtbaar door innovatie |
| Corporaties | Hervormen, kostendekkend maken | Irrelevant in het nieuwe model |
| Politieke horizon | Graduele beleidsaanpassing | Noodwetgeving, systeembreuk |
| Risico | Te weinig radicaal | Te weinig institutioneel |
Frederik is sterk in het analyseren van prikkels binnen het bestaande systeem. Hij wil het systeem beter laten werken. Jij stelt het systeem zelf ter discussie. Dat is een fundamenteel ander vertrekpunt — en in zekere zin een eerlijker diagnose, omdat Frederik zelf aantoont dat het systeem decennialang faalt.
Waar het wringt
Schaal en concentratie. Een prefabwoning op een stuk landbouwgrond buiten de Randstad lost de wooncrisis in Amsterdam niet op als mensen daar willen wonen voor werk en voorzieningen. Locatie blijft een schaars goed, zelfs als grond goedkoop is.
Sociale infrastructuur. Een snelgebouwde woonwijk van modulaire woningen heeft riool, wegen, scholen, zorg nodig. Die kosten zijn niet verdwenen — ze verschuiven naar de overheid. Dat is op zich verdedigbaar, maar moet meegeteld worden in de echte kostprijs.
Lobby en lock-in. Je benoemt dit zelf als obstakel. Het is waarschijnlijk het grootste. De bouwlobby, gemeentelijke grondbedrijven die inkomsten derven, banken wier hypotheekportefeuilles in waarde dalen bij dalende huizenprijzen — zij hebben structureel belang bij de status quo. Noodwetgeving kan dat doorbreken, maar vereist een politieke coalitie die er nu niet is.
Conclusie
Jouw denkexperiment is in essentie een toepassing van wat stadsdenkers als Henry George, planners als die in Singapore, en bouwvernieuwers al lang bepleiten: ontkoppel grond van speculatie, ontkoppel bouw van ambacht. Frederik beschrijft het probleem helder maar blijft steken in het repareren van een kapot systeem. Jij stelt voor het te vervangen.
De zwakte van Frederik is dat hij grond negeert. De zwakte van jouw voorstel is dat het de politieke en infrastructurele realiteit als hindernis behandelt in plaats van als onderdeel van het ontwerp. De kracht ervan is dat het de juiste vraag stelt: waarom accepteren we eigenlijk dat een woning onbetaalbaar moet zijn?
Analyse van “Wonen in Nederland is betaalbaarder geworden – en toch is het crisis”
Kernthese
De auteur (Jesse Frederik) stelt dat de wooncrisis geen betaalbaarheidscrisis is voor de gemiddelde Nederlander, maar een beschikbaarheidscrisis voor een specifieke groep: mensen die te veel verdienen voor sociale huur maar te weinig voor een hypotheek. De oplossing ligt in kostendekkende nieuwbouw voor middeninkomens.
Sterktes van het betoog
Goede probleemdiagnose. De centrale paradox — “de betaalbaarste woningen zijn onbeschikbaar, de beschikbaarste zijn onbetaalbaar” — is helder en goed onderbouwd met cijfers. De observatie dat 43% van het inkomen opgaat aan huur voor lage inkomens in de vrije sector, terwijl sociale huurders maar 26% betalen, maakt de ongelijkheid concreet.
Nuttige nuancering van “betaalbaarheid”. De vergelijking met een restaurantrekening is effectief: betaalbaarheid zegt niets zonder te kijken waarvoor je betaalt. De vaststelling dat sociale huurders voor een villa in Amsterdam evenveel betalen als voor een flatje in Kerkrade is een echte zwakte in het huidige systeem.
Inzichtelijke doorstroomlogica. Het CBS-voorbeeld dat 20.000 dure nieuwbouwwoningen meer dan 27.000 goedkopere woningen vrijspelen, is een sterk argument tegen de reflex dat je alleen voor lage inkomens moet bouwen.
Zwaktes en blinde vlekken
Gemiddelden verhullen extremen. De openingsclaim dat wonen “betaalbaarder is geworden” (van 25% naar 20% van het inkomen) is een gemiddelde die de pijn van de onderkant maskeert. De auteur erkent dit deels, maar gebruikt het gemiddelde toch om de probleemstelling te dramatiseren — wat enigszins inconsistent is.
De marktoplossing wordt te gemakkelijk voorgesteld. De doorstroomredenering klopt in theorie, maar veronderstelt dat vrijgekomen woningen ook terechtkomen bij de juiste groep. In de praktijk worden goedkope woningen opgekocht door beleggers of blijven ze bij zittende huurders die niet willen of kunnen verhuizen.
Politieke haalbaarheid van huurhervormingen onderbelicht. Het voorstel om hogere huren te vragen voor betere sociale huurwoningen en dit te compenseren via huurtoeslag is beleidsmatig complex. Huurtoeslag is al jarenlang een instrument met grote perverse prikkels (het stimuleert huurverhogingen). Dit wordt niet besproken.
Corporatiekritiek selectief. De auteur is terecht kritisch op corporaties, maar de analyse van de vennootschapsbelasting wordt weggezet als “slachtofferschap” zonder die last kwantitatief af te wegen tegen de huurmatiging. Beide factoren verdienen serieuze weging.
De rol van grondprijzen ontbreekt. Een opvallende lacune: gemeenten verdienen fors aan grondverkoop. Hoge grondprijzen zijn een van de belangrijkste oorzaken van de hoge bouwkosten, maar dit wordt niet genoemd.
Retorische strategie
Het stuk is geschreven als een toegankelijk essay met een heldere verhaallijn en goede beeldende voorbeelden. De polemische toon (de “slechte boekhouders”-passage over Ymere, de spot met minister De Jonge) maakt het levendig maar soms ten koste van nuance. Het is oorspronkelijk een lezing voor AEDES, de corporatiekoepel zelf — wat de nadruk op corporatiehervorming als oplossing verklaart, maar ook een zekere beleidsmatige gekleurdheid geeft.
Conclusie
Het betoog is analytisch sterk in de diagnose en bevat een prikkelend tegengeluid tegen het dominante frame van “betaalbaarheid”. De beleidsoplossingen zijn echter minder uitgewerkt dan de probleemanalyse, en enkele structurele oorzaken (grond, marktdynamiek, uitvoerbaarheid van hervormingen) blijven onderbelicht. Als aanzet tot een ander gesprek over woonbeleid is het overtuigend; als volledig beleidsplan nog niet.
Output van zijbalk in dialoog met historie aan blogs: wat zegt de auteur over Jesse Frederik?
De auteur heeft een ambivalente houding tegenover Jesse Frederik: hij waardeert zijn expertise en leest zijn stukken graag, maar is tegelijkertijd kritisch op de richting die Frederik in zijn recente werk over de woningmarkt is ingeslagen.
Hier zijn de belangrijkste punten uit de visie van de auteur op Jesse Frederik:
- Waardering voor kennis: De auteur stelt expliciet dat hij de stukken van Jesse Frederik graag leest en erkent dat Frederik op de hoogte is van de achterliggende drijvers van de hoge woningprijzen. Hij herinnert zich eerdere bijdragen (zoals een podcast) waarin Frederik de kern van het probleem wél bij de systemische kostenopdrijvers en de grondprijs legde.
- Kritiek op het ‘versmalde’ verhaal: De auteur is teleurgesteld over een recente, uitgebreide analyse van Frederik in De Correspondent. Hij vindt dat de boodschap daarvan — dat we moeten ophouden met dromen over betaalbaar wonen omdat bouwen nu eenmaal verlieslatend is — de plank misslaat. Volgens de auteur negeert Frederik in dit verhaal de structurele oorzaak: de perverse dynamiek van de grondprijs.
- Symptoombestrijding versus systeemoorzaak: Vanuit het perspectief van de auteur voelt Frederiks recente insteek als een stap terug. Waar Frederik zich nu focust op het symptoom (verlieslatende bouw door hoge kosten en regels), vindt de auteur dat hij de dieperliggende oorzaak (het grondprijsmechanisme) onbeantwoord laat.
- Strategische journalistiek: De auteur suggereert dat Frederik mogelijk strategisch kiest voor een toegankelijke, financieel-technische invalshoek omdat die in de huidige politieke context sneller “landt”. Het “grondprijs-frame” is technisch en traag, waardoor het journalistiek minder makkelijk verkoopt dan rekenvoorbeelden over verlies per woning.
- Het gemiste speelveld: De auteur concludeert dat Frederik weliswaar terecht signaleert dat we in de “worst of all worlds” zitten, maar zijn hoofdconclusie mist: dat het speelveld zelf een keuze is en dat de overheid dit anders zou kunnen ontwerpen.
Kortom, de auteur ziet in Jesse Frederik een deskundige die de systeemfouten begrijpt, maar die er momenteel voor kiest om zich in zijn publicaties te beperken tot een meer oppervlakkige analyse van financiële haalbaarheid, in plaats van de fundamentele grondwaardeproblematiek aan te vallen.
