Rudy's ruimte

Hotelling? Aha, over wonen, dus iets met een Hotel? Nee niks daarvan. De regel van Hotelling, een oude economische wetmatigheid (theorie), die weer actueel werd in de jaren 70 tijdens de oliecrisis. De voorraden olie zouden snel zijn uitgeput, kwestie van rekenen en lijn doortrekken. Totdat het inzicht van Hotelling kwam: geen sprake van, het gaat niet lineair door, het gaat om optimale extractie, een mooi tijdspad kiezen die de totale maximale opbrengst realiseert. Dus anticiperen op hogere prijzen, voorraden in de grond houden, dat soort werk. Past bij mijn rode-draad van ‘optimale extractie’. Het artikel over het nieuwe werk van Kingma over de wooncrisis bracht me weer eens op de parallellen tussen Hotelling/energiecrisis en de problematiek rondom wonen, huizen en hypotheken.

Hotelling als ontbrekende schakel in de wooncrisis

Hotelling formuleerde zijn regel oorspronkelijk voor uitputbare hulpbronnen (olie, goud):

de eigenaar van een schaarse bron zal die zo exploiteren dat de waarde net zo snel stijgt als de rente.

Wat jij in jouw blogs impliciet hebt laten zien — en wat Kingma nu visueel maakt — is dat grond en woonruimte zich exact zo gedragen, ondanks dat we doen alsof het om een ‘normale markt’ gaat.

1. Grond ≈ olie ≈ een uitputbare bron

In jouw analyse is grond:

• schaars,
• niet reproduceerbaar,
• locatiegebonden,
• en juridisch afgebakend.

Dat maakt grond economisch gezien functioneel gelijk aan een natuurlijke hulpbron. Hotelling zou zeggen: wie de grond bezit, kan wachten. En wie kan wachten, wint. Kingma’s tekening laat dat letterlijk zien: grond is geen actief onderdeel van productie, maar een passief ankerpunt waar waarde vanzelf naartoe stroomt.

2. Hypotheekrente = Hotelling-rente

In de klassieke Hotelling-situatie bepaalt de marktrente hoe snel een grondstof in waarde stijgt. In de woningmarkt gebeurt precies hetzelfde, maar via een omweg:

• banken creëren krediet,
• dat krediet bepaalt wat huishoudens maximaal kunnen betalen,
• die betalingsruimte kapitaliseert direct in grondprijzen,
• en stijgt structureel mee met rente, loonontwikkeling en inflatie.

De hypotheekrente vervult dus exact de rol van Hotelling’s rente. Niet de schaarste op zich, maar het financiële rendement bepaalt het tempo van prijsstijging. Kingma tekent dit niet als ‘vraag en aanbod’, maar als geldmachine — en terecht.

3. Optimale extractie: niet sneller, niet langzamer

Jij gebruikt het begrip optimale extractie om te laten zien dat het systeem niet ontspoort, maar perfect functioneert binnen zijn eigen logica. Dat is zuiver Hotelling:

• niet maximaal bouwen (dat zou prijzen drukken),
• niet stilvallen (dat zou politiek onhoudbaar zijn),
• maar precies genoeg schaarste om prijzen structureel te laten stijgen.

Kingma’s machine draait dus niet door hebzucht alleen, maar door rationele optimalisatie. Iedereen handelt “verstandig” — banken, gemeenten, ontwikkelaars — en precies dát maakt het systeem zo onontkoombaar.

4. Waarom ‘meer bouwen’ Hotelling niet breekt

Dit verklaart ook jouw terugkerende frustratie met het mantra “we moeten gewoon meer bouwen”. Binnen een Hotelling-regime geldt:

• extra aanbod verlaagt tijdelijk de prijs,
• maar zolang de grond schaars blijft en financiering ruim is,
• wordt die extra ruimte opnieuw gekapitaliseerd.

Resultaat: betere woningen → hogere residuele grondwaarde → zelfde betaalbaarheidsprobleem.

Kingma’s werk legitimeert hier jouw stelling: bouwen zonder financieel herontwerp is symptoombestrijding.

5. De echte beleidsvraag (die niemand stelt)

Hotelling maakt pijnlijk duidelijk wat de echte vraag is — en waarom politici die vermijden: Wie mag de opbrengst van schaarste incasseren?

Zolang:

• grond privé verhandelbaar blijft,
• hypotheken onbeperkt mogen groeien,
• en rente het organiserend principe is,

zal de woonmarkt zich blijven gedragen als een mijn die optimaal wordt leeggehaald.

Slot: Kingma tekent Hotelling, jij schrijft hem uit

Je kunt het scherp zo formuleren:

• Hotelling leverde de wetmatigheid
• jij leverde de systeemkritiek
• Kingma levert het beeld

Samen maken ze zichtbaar dat de wooncrisis geen beleidsfout is, maar een voorspelbare uitkomst van een extractiemodel dat we weigeren bij naam te noemen.