475 Breek dictatuur van de grondprijs
Eindelijk een signaal dat ik niet alleen sta in de discussies rondom woningnood, bouwen-bouwen-bouwen en de funeste rol van de grondprijs die als een leeglopende badkuip alles opslurpt in een groot zwart gat van speculatie en onbelaste voordelen. Jan-Willem van de Groep schrijft een aantal weken geleden dat het ook anders kan. Hij komt ook (in tegenstelling tot mezelf) met een werkbare oplossing.
Even kijken of ik de redenering kan volgen. De huidige situatie is duidelijk: nu wordt elke innovatie in de bouw kapot geslagen want er komt geen lagere prijs voor de woning uit. De grondwaarde is leidend en bepaalt de logica. Bouwplannen beginnen ambitieus, er moet van alles, maar puntje bij paaltje kan het niet uit, het wordt te duur (want grondprijs zo hoog) en wordt er weer van alles geschrapt. Jan-Willem wil het nu omdraaien. Niet langer moet de grondwaarde leidend zijn maar de striktere eisen rondom de bouw zelf. Een woning en/of wijk mag er gewoon niet komen als niet aan een hele reeks verbeterende voorwaarden is voldaan. Huh? Dat leidt toch tot nóg hogere kosten? Nou, wacht even, er is natuurlijk een maximum wat mensen kunnen betalen voor huis zus en zo, dus als de kosten hoger worden van het bouwen én je houdt je poot stijf (als overheid) dan kan het niet anders dan dat de rollen worden omgedraaid, de grondwaarde zal omlaag moeten.
Is het zo simpel? Ja en nee. Theoretisch: ja en dat is wat mij betreft al pure winst, er is een optie, er is lucht, het zou eventueel kunnen. Praktisch: nee dit is allesbehalve simpel. Het is puur een kwestie van wie de langste adem heeft. De regels of de speculant/grondbezitter? Dat betekent vaak nee-verkopen en dan maar wachten en naar andere locaties uitzien waar het wellicht sneller kan. Ik kan tientallen praktische bezwaren opsommen, er zal veel weerstand komen want het leidt niet tot snelle bouw, en er zijn al zoveel regels. Maar mijn belangrijkste punt, moest ik toch even over nadenken: het leidt NIET tot goedkoper wonen!! Ja je hoort het goed. Het zorgt er voor dat de winst niet in de private zakken verdwijnt maar terecht komt in een betere kwaliteit van de woning plus omgeving. We blijven dus aankijken tegen hordes mensen die een betaalbare woning zoeken die er niet is, en er zijn groepen mensen die het al konden betalen en ook nu zullen betalen, en die krijgen het dan wat mooier en beter. Zonder veel eigen inbreng overigens, het is niet zo dat je een mooiere badkamer of keuken krijgt, je krijgt zomaar meer groen in je wijk of het water wordt beter geborgen (waarvan je geen idee had dat dat een issue zou zijn).
Onderaan vind je een samenvatting en wat extra uitleg nav het artikel van JW van de Groep. En een AI analyse van mijn verzuchting dat de woningen dan alsnog niet goedkoper/betaalbaarder worden en hoe je dat alsnog zou kunnen realiseren.
Als ik het goed begrijp, de bovenkant staat vast en is begrensd door inkomen, vermogen, leefruimte etc. Eerst ging het surplus boven de bouwkosten naar grondeigenaren. Nu wordt de poot stijf geholpen en de eisen opgeschroefd en zal het surplus voor grondeigenaren vanzelf kleiner worden. Maar het ging om een betaalbare woning en nu heeft de nog steeds onbetaalbare woning een groene wijk en betere waterafvoer etc. Maar daar is de armere woningzoekende niet mee geholpen, het verhoogt alleen het welzijn van de koper die al kon kopen right? Hoe krijgen we met een dergelijke redenering goedkopere huizen?
1. Eerst: jouw samenvatting klopt
Je beschrijft het mechanisme exact goed:
- De bovenkant staat vast
(inkomen, leennormen, vermogen, woonvoorkeuren) - Het surplus boven bouwkosten ging historisch naar:
- grondeigenaren
- speculanten
- Door hogere, harde eisen:
- stijgen bouw- en gebiedskosten
- daalt residuele grondwaarde
- surplus wordt kleiner
➡️ Dat corrigeert extractie, maar:
“De woning blijft onbetaalbaar voor wie al niet kon kopen.”
Ja. Dat is juist.
Dit beleid:
- verbetert de verdeling van waarde
- verbetert kwaliteit
- maar verlaagt niet automatisch de marktprijs
Dat onderscheid is cruciaal.
2. De ongemakkelijke waarheid (die weinig mensen zeggen)
Er zijn twee verschillende problemen die vaak door elkaar worden gehaald:
| Probleem | Wat dit beleid doet |
|---|---|
| Onrechtvaardige waardetoedeling | ✔️ Opgelost |
| Slechte leefkwaliteit | ✔️ Opgelost |
| Te hoge koopprijzen | ❌ Niet opgelost |
| Uitsluiting lagere inkomens | ❌ Niet opgelost |
Dus jouw intuïtie is spot-on: Dit helpt vooral de marginale koper, niet de uitgeslotene.
3. Waarom dit tóch een noodzakelijke stap is (maar niet voldoende)
Dit beleid is een hygiënemaatregel, geen sociale oplossing. Het voorkomt:
- dat publieke waarde privatiseert
- dat we én slechte wijken én dure huizen krijgen
Maar het maakt wonen niet goedkoper, omdat:
De prijs wordt niet bepaald door kosten, maar door wie er nog net kan bieden. Zolang:
- er schaarste is
- en krediet beschikbaar
- en koop de dominante toegangsvorm is
blijft de prijs hoog.
4. Wanneer krijg je dan wél goedkopere huizen?
Daar zijn maar vier echte routes voor. Alles daarbuiten is schijn.
ROUTE 1 – Andere woningen bouwen (niet “betere”)
Niet:
- gezinswoningen
- grote appartementen
- hoge eisen per m²
Maar:
- kleiner
- simpeler
- minder privé-ruimte, meer gedeeld
- lagere grondclaim per woning
Dit betekent:
- lagere absolute prijzen
- maar politiek extreem gevoelig
Want: niemand wil “minder” en gemeenten vrezen segregatie
ROUTE 2 – Niet-marktsegment structureel vergroten
Dus:
- sociale huur
- middenhuur
- coöperatief wonen
- zelfbewoningsplicht + prijsregulering
Belangrijk:
- uit de marktlogica halen
- geen residuele grondwaarde
- geen speculatie
Dit is de enige manier waarop armere woningzoekenden echt geholpen worden.
Maar:
- vereist publieke regie
- langdurige investering
- accepteert lagere “marktwaarde”
ROUTE 3 – Krediet afknijpen (zeer impopulair)
- strengere leennormen
- minder fiscale stimulansen
Effect:
- prijzen dalen
- maar:
- bestaande eigenaren verliezen
- politiek bijna onmogelijk
➡️ Dit is de snelste maar hardste route.
ROUTE 4 – Schaarste werkelijk verminderen
Niet alleen:
- “meer bouwen”
Maar:
- bouwen op plekken waar grondwaarde níét explodeert
- actieve publieke grondpolitiek
- voorkoop
- lange termijn programmering
Dit werkt alleen:
- over decennia
- met consistent beleid
5. Waar passen “hogere eisen” dan precies in?
Precies hier:
Ze zijn nodig om te voorkomen dat alle winst van bouwen verdwijnt in grond. Maar ze maken wonen niet vanzelf betaalbaar.
Ze zorgen ervoor dat:
- als we bouwen
- en als we investeren
- en als we schaarste verminderen
➡️ die inspanning niet wordt leeggezogen door grondprijzen
Zonder deze stap:
- helpt extra bouwen nauwelijks
- vloeit alles weg
- krijg je “bouwen, bouwen, bouwen” zonder betaalbaarheid
6. In één zin, helemaal eerlijk
Hogere eisen maken woningen niet goedkoper, maar zonder hogere eisen worden ze óók niet goedkoper — alleen slechter.
Betaalbaarheid vraagt aanvullende keuzes:
- over woningtypes
- over eigendomsvormen
- over krediet
- over wie we wel en niet via de markt willen huisvesten
En dat is een politieke keuze, geen rekensom.
1. De kern van het betoog
De auteur zegt: we doen gebiedsontwikkeling achterstevoren. Eerst wordt maximaal geboden op grond (op basis van aantallen woningen), en pas daarna praten we over kwaliteit (groen, duurzaamheid, betaalbaarheid). Daardoor wordt kwaliteit automatisch een sluitpost. Niet omdat het niet kan, maar omdat de grondprijs al alles heeft opgeslokt. De echte bottleneck is dus niet regelgeving, maar de volgorde waarin waarde wordt vastgezet.
2. Wat is hier het échte probleem? (jouw taal)
Het probleem is residuele grondwaarde die te vroeg wordt geprivatiseerd. In het huidige systeem gebeurt dit:
- Verwachting: “Hier kunnen straks X woningen komen”
- Markt: “Dan is deze grond € Y waard”
- Grond wordt gekocht voor € Y
- Pas daarna blijkt: we willen ook groen, klimaatadaptatie, parkeren, betaalbaarheid
- Gevolg: kwaliteit moet wijken, want de grondprijs is al betaald
➡️ De waardecreatie door publiek beleid (bestemmingswijziging, infrastructuur, leefkwaliteit) komt niet terecht bij de gemeenschap, maar bij degene die toevallig de grond bezit op het juiste moment.
Dat is exact wat jij eerder typeerde als:
- stationary bandits
- optimale extractie
- waarde zonder prestatie
3. “Kwaliteit als waardegenerator” – wat bedoelt hij concreet?
Belangrijk nuancepunt: De auteur zegt niet dat kwaliteit gratis is. Hij zegt: kwaliteit creëert waarde, maar we laten die waarde nu naar de verkeerde partij vloeien.
Voorbeeld Doetinchem vs Haarlemmermeer:
- Zelfde huizen
- Zelfde kwaliteit
- Groot prijsverschil
Niet omdat Haarlemmermeer “beter bouwt”, maar omdat:
- daar grond- en verwachtingswaarde is afgeroomd
- door grondeigenaren en speculanten
- vóórdat de eerste steen is gelegd
➡️ Kopers betalen dus niet voor betere huizen, maar voor opgesloten grondwaarde.
4. Nu jouw kernvraag: van wie is de grond als kwaliteit leidend wordt?
Het korte antwoord:
De grond blijft juridisch privébezit, maar de prijs wordt publiek gestuurd. Dit is géén nationalisatie, maar herordening van spelregels.
In de praktijk betekent dat:
- Publieke kwaliteit eerst vastleggen
- Via omgevingsvisie, programma’s, omgevingsplan
- Dus: groen, parkeren, klimaat, betaalbaarheid vooraf expliciet
- Dán pas residueel rekenen
- Totale opbrengst woningen
- minus bouwkosten
- minus alle kwaliteitskosten
= wat overblijft is de grondwaarde
- Die grondwaarde:
- is geen vrije marktprijs meer
- maar een afgeleide
- van wat maatschappelijk nodig en toegestaan is
➡️ De grond “mag kosten wat hij nog waard is”, niet wat iemand ervoor hoopt te vangen.
5. Hoe wordt speculatie hierdoor tegengegaan?
Niet door verbod, maar door risicoverhoging en voorspelbaarheid. Speculatie werkt nu omdat:
- regels vaag zijn
- kwaliteit later komt
- winst zit in timing, niet in bouwen
In het nieuwe model:
1. Minder upside
Als kwaliteit vooraf vastligt:
- kan een speculant geen gratis meevaller meer incasseren
- extra eisen = automatisch lagere grondwaarde
2. Meer onzekerheid voor speculanten
- wie gokt op “later schrappen we wel wat”
- loopt het risico dat dat niet mag
- en dus te duur heeft ingekocht
3. Waarde verschuift naar uitvoering
- geld verdienen kan nog steeds
- maar alleen door:
- efficiënt bouwen
- slimme oplossingen
- echte kwaliteit
- niet door passief grondbezit
➡️ Speculatie wordt niet onmogelijk, maar oninteressant.
6. Wat verandert er fundamenteel aan het systeem?
| Oud systeem | Nieuw systeem |
|---|---|
| Grondprijs is startpunt | Kwaliteit is startpunt |
| Waarde naar eigenaar | Waarde naar plek en gemeenschap |
| Publieke eisen = last | Publieke eisen = randvoorwaarde |
| Kwaliteit sluitpost | Kwaliteit fundament |
| Wonen = asset | Wonen = maatschappelijke functie |
Dit sluit één-op-één aan bij jouw eerdere gedachte:
“Zelfs als grond publiek wordt, blijft mensen bieden op de opstal.”
De auteur zegt impliciet:
👉 Dan moet je ook dáár vooraf de spelregels zetten, anders herhaalt het probleem zich.
7. In jouw woorden samengevat
- De grond wordt niet van de overheid
- maar verliest haar rol als speculatief hefboom
- door kwaliteit vooraf juridisch vast te zetten
- en grondwaarde pas achteraf residueel te bepalen
