321 Hoe groot is het woningen-tekort? Geen 400.000?
We gaan weer door op het woningtekort, de wooncrisis. Een kennis (@kanttekeningen) van me stuurt onderstaande door. Zijn vraag is hoe het zit met de aantallen woningen waar we al dan niet een tekort aan hebben, afgaande op interview met Taco van Hoek (oud collega van me bij CPB). En waarom relativeert deze meneer dat aantal van 400.000, het is toch juist in zijn belang om heel veel te mogen bouwen?
Een paar opmerkingen van mij erbij. Het is zo dat de aantallen je om de oren vliegen en het een kwestie van definitie is. Ik zei al eerder dat het vooral een tekort is aan betaalbare woningen en dan voor starters en met mensen met gewone gemiddelde banen. Eigenlijk zou je moeten weten: wat vinden we normaal aan inkomen wat voldoende is voor een woning, zeg modaal of zo, hoeveel kun je daarvoor lenen, en hoeveel huizen heb je dan beschikbaar en staat dat in verhouding met die groep zoekenden? Verder is het betoog van Taco dat je veel huizendelers hebt die dat vrijwillig doen omdat ze tijdelijk ergens wonen, die snel weer naar huis terug willen, of studenten etc. Dus dat zijn geen echte woningzoekenden en die zitten alsnog en onterecht in de aantallen. Het andere punt, ja lijkt me het geval dat Taco voor bouwen bouwen bouwen moet zijn, maar als je goed luistert zegt hij dat de procedures te lang duren en het 20 jaar gaat duren voordat je die grote aantallen hebt, oftewel hij roept op om nu al iets te doen, maar vreemd is het wel, maar heb de rest van het interview ook niet gehoord natuurlijk. Ik denk beter zekerheid over het bouwen van 200.000 sneller dan lang wachten op toestemming voor 400.000. En dan ook nog eens: de sector kan helemaal geen 200.000 of 400.000 woningen bouwen die ‘betaalbaar’ zijn, dat heeft met de grondwaarde te maken, zie vele andere blogs alhier. Het is niet het volume maar de prijs waar de schoen wringt.
Van de koopwoningen zijn slechts een klein deel betaalbaar voor mensen met modaal inkomen (zoals genoemd: ~1,7 % voor alleenstaanden). (De Hypotheker)
Als je dat combineert: van de 32.226 te koop staande woningen, is 1,7 % ≈ 547 woningen die passen binnen de leenruimte van een modaal alleenstaande. Dat is extreem weinig ten opzichte van de vraag.
Ik kan de inhoud van die specifieke X-link helaas niet openen, maar ik kan wel uitleggen wat er speelt rond dit soort uitspraken van Taco van Hoek (directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw, EIB) en de discussie over het woningtekort.
1. Hoe zit het met die aantallen?
De vaak genoemde “400.000 woningen tekort” komt van berekeningen van o.a. het ministerie van BZK en het CBS. Die baseren zich op een model dat kijkt naar:
- het aantal huishoudens (mensen die zelfstandig willen wonen),
- het aantal beschikbare woningen,
- en het aantal mensen dat noodgedwongen samenwoont (bij familie, vrienden, etc.).
➡️ Formuleel:
Woningtekort = aantal huishoudens – aantal woningen + frictieleegstand (ca. 2%)
Dat tekort was in 2023 zo’n 390.000 woningen volgens BZK, maar andere instituten (zoals Rabobank en EIB) zeggen: dat cijfer is sterk afhankelijk van definities:
- Tel je buitenlandse werknemers (zoals Poolse seizoenswerkers) mee die tijdelijk hier wonen?
- Tel je studenten die bewust een kamer delen of weer terug naar huis gaan?
- Tel je “tijdelijk daklozen” mee, of mensen in scheiding die nog niet apart wonen?
Als je die groepen niet meetelt, dan daalt het tekort snel — richting 200.000 of minder. En dat zegt Taco van Hoek dus: het cijfer 400.000 is niet “fout”, maar niet hetzelfde als de daadwerkelijke schaarste die mensen ervaren.
2. Waarom zegt Taco dit (hij heeft toch belang bij bouwen)?
Dat lijkt inderdaad tegenstrijdig — het EIB wordt deels gefinancierd door de bouwsector en zou dus baat hebben bij de boodschap “er moet meer gebouwd worden”.
Toch zit er een nuance:
- Van Hoek wil niet zeggen dat er geen probleem is, maar dat de aard van het probleem anders is.
- Hij wijst erop dat procedures, vergunningen, en stikstofregels de echte bottleneck zijn — niet de vraag of er 300.000 of 400.000 woningen te weinig zijn.
- En dat als je domweg “bouw, bouw, bouw” roept zonder grond, arbeidskrachten of stikstofruimte, je niks oplost.
- Daarnaast wil hij relativeren: het is niet dat 400.000 mensen op straat staan; veel van die “tekortgevallen” wonen tijdelijk samen, wat op zich past bij de huidige migratie en arbeidsmarkt.
Zijn boodschap is dus:
“Het woningtekort is geen natuurwet, maar een rekenkundige constructie. De echte problemen zitten in betaalbaarheid en procedures.”
3. Samenvattend inzicht
| Punt | Overheidsvisie | EIB (Taco van Hoek) |
|---|---|---|
| Tekort (cijfers) | ±400.000 woningen | ±200.000 of minder |
| Definitie | Iedereen die zelfstandig wil wonen | Alleen structurele woningzoekenden |
| Oplossing | Meer bouwen, versnellen | Versnellen én realistischer plannen |
| Focus | Kwantiteit | Betaalbaarheid & procedures |
| Belang | Politiek draagvlak voor bouw | Efficiënte bouwsector zonder luchtbellen |
4. Wat jij terecht opmerkt
Je zit precies goed met je observatie:
het tekort aan betaalbare woningen is het echte probleem — niet het absolute tekort. Er is genoeg steen, maar niet op de juiste plek of prijs. De mismatch zit tussen modaal inkomen (rond €42.000 bruto) en huizenprijzen (waarvoor je minimaal €350.000–€400.000 moet lenen).
Dus de woningnood is niet primair een kwantitatief probleem, maar een kwalitatief en structureel probleem van verdeling en betaalbaarheid.
Ik zal eerst de hoofdcomponenten schetsen (inkomen & leenruimte, woningzoekenden, aanbod), en dan kijken welke schattingen we kunnen maken op basis van beschikbare cijfers. Zo krijg je een beter gevoel voor de “mismatch”.
1. Modaal inkomen & leenruimte
Wat is modaal?
- Voor 2025 wordt het modale bruto-inkomen geschat op ongeveer € 46.500 per jaar (inclusief vakantiegeld). (De Belegger)
- Dat is bruto; netto blijft er (na belastingen, premies, etc.) veel minder over voor woonlasten.
- Let op: modaal betekent “gemiddeld” (in het midden van de inkomensverdeling), niet “voldoende om alles te betalen”.
Hoeveel kan je lenen?
De maximale hypotheek hangt af van je inkomen, de rente, het type lening, bestaande schulden, de leennormen etc. (Consumentenbond)
Wat voorbeelden en schattingen:
| Situatie | Bruto inkomen | Schatting maximale hypotheek |
|---|---|---|
| Alleenstaand met modaal inkomen | € 46.500 | ca. € ~ 218.952 (bij een bepaalde rente, zonder andere schulden) (Metronieuws.nl) |
| Twee modale inkomens (samen) | ~ € 93.000 | ca. € ~ 448.613 (Metronieuws.nl) |
Maar — en dit is cruciaal — dit zijn optimale scenario’s. In de praktijk:
- Er zijn extra kosten (kosten koper, onderhoud, verzekeringen).
- Banken kijken ook naar je maandlasten, andere schulden, je situatie (vast dienstverband, leeftijd).
- Er zijn normeringen (maximale loan-to-income, maximale maandlast in verhouding tot inkomen).
Een relevant cijfer: volgens De Hypotheker is voor een eenverdiener met modaal inkomen slechts 1,7 % van het woningaanbod in Nederland betaalbaar (in de zin dat dat huis binnen de leencapaciteit valt) (De Hypotheker).
En: veel “gemiddelde woningen” in Nederland kosten (in 2025) circa € 472.054 (De Hypotheker). Voor zo’n koopprijs is een gezamenlijk inkomen ver boven modaal vaak nodig. (De Hypotheker)
Conclusie: mensen met modaal inkomen, zeker alleenstaanden, komen vaak niet (of nauwelijks) in aanmerking voor de meeste koopwoningen die te koop zijn.
2. Hoeveel mensen bevinden zich in de groep die “binnen die leen- en inkomensband” valt & actief woning zoekt?
Dit is lastiger precies te kwantificeren, maar we kunnen aanwijzingen gebruiken:
- Volgens Volkshuisvesting Nederland: 359.000 woningzoekers plus 92.000 bijkomende starters → samen ca. 451.000 woningen vraag. (Volkshuisvesting Nederland)
- CBS / SDG-monitor schat het tekort in 2024 rond de 400.000 woningen (ongeveer 4-5 % van de voorraad) (Centraal Bureau voor de Statistiek)
- NOS meldt dat in 2025 het woningtekort is opgelopen naar ca. 401.000 woningen (NOS)
Die cijfers zijn breed: ze omvatten alleenstaanden, stellen, starters, mensen die nu samenwonen maar zelfstandig willen wonen, etc. Niet alles uit die groep zal exact in staat zijn om een hypotheek te dragen; een deel zoekt huurwoningen of zit in lagere inkomenssegmenten.
Een interessante uitsplitsing: De Hypotheker stelde dat voor alleenstaanden met modaal inkomen nauwelijks woningen beschikbaar zijn. Slechts ~1,7 % van alle koopwoningen voldoet aan hun (leennorm)criteria. (De Hypotheker)
Stel: van de circa 400.000 woningzoekers is misschien 30-40 % in de groep die idealiter kan kopen (met voldoende inkomen, kredietwaardigheid). De rest zoekt huur of andere vormen. Dat zou betekenen: 120.000 – 160.000 personen of huishoudens die binnen het “koopbare modaal-klimaat” vallen — grof geschat.
3. Feitelijk aanbod van woningen
Hier kijken we naar hoeveel woningen er beschikbaar zijn en welke daarvan betaalbaar zijn.
- Nederland telt ruim 8 miljoen woningen. (Longreads – CBS)
- Volgens Volkshuisvesting Nederland is, op een bepaald moment, slechts 38.000 woningen beschikbaar (dat wil zeggen: woningen die langer dan een jaar leegstaan en beschikbaar zijn) → waarmee het statische “beschikbaar aanbod” erg klein is tegenover de vraag. (Volkshuisvesting Nederland)
- Daarnaast zijn er woningen die tijdelijk leegstaan (bijvoorbeeld in verbouwing) of gebruikt als tweede woning, wat het feitelijke aanbod nog verder beperkt. (Volkshuisvesting Nederland)
- In de koopmarkt: NVM meldt in Q2 2025 dat het aantal woningen te koop ~ 32.226 is (dat is een momentopname) (NVM)
Maar — van die koopwoningen zijn slechts een klein deel betaalbaar voor mensen met modaal inkomen (zoals genoemd: ~1,7 % voor alleenstaanden). (De Hypotheker)
Als je dat combineert: van de 32.226 te koop staande woningen, is 1,7 % ≈ 547 woningen die passen binnen de leenruimte van een modaal alleenstaande. Dat is extreem weinig ten opzichte van de vraag.
4. Kort samengevat “de mismatch” in cijfers
- Vraag: wellicht ~ 400.000 huishoudens zoeken een woning (in brede zin) (Volkshuisvesting Nederland)
- Koopkosten vs leenruimte: modaal inkomen alleenstaand → leenruimte onvoldoende voor de meeste aangeboden koopwoningen; zelfs voor twee modale inkomens is de marge krap.
- Aanbod: zeer beperkt aantal woningen beschikbaar, en nog beperkter aantal betaalbare woningen voor modale inkomens.
Daarmee ontstaat de kern van het “tekort”: niet dat er géén gebouwen zijn, maar dat de gebouwen niet in de juiste prijsklasse / op de juiste plek beschikbaar zijn voor de mensen die ze nodig hebben.
