Rudy's ruimte

Bouwen bouwen bouwen werkt niet om het tekort aan betaalbare woningen op te lossen, aldus Engelen, zie hier. Dat komt omdat er niet zo’n groot tekort aan woningen is als vaak wordt beweerd. Het is niet het volume dat het probleem is maar de prijs die kunstmatig hoog is door een constante stroom aan prijsopdrijvende effecten. Maar hoe zit dat met dat volume, dat we niet zo’n ‘objectief’ tekort hebben als vaak wordt beweerd? Dan wordt gekeken naar een of andere norm van ‘zoveel vierkante meter per inwoner’ of zo, of het nu leeg staat of niet, betaalbaar is of niet. Aan de andere kant ervaren mensen wel degelijk een tekort. Dan is er toch een tekort, ze zoeken en kunnen toch niks van hun gading vinden? En er zijn toch lange wachtlijsten? En er wordt toch overboden. Hoe moet ik dat dan lezen?

Hier gaat het vaak mis in het publieke debat: “geen woningtekort” klinkt contra-intuitief omdat mensen wel degelijk geen betaalbare woning vinden. Laat me het stap voor stap ontrafelen zoals Engelen (en ook DNB/CPB) dat bedoelt:

1. Twee verschillende begrippen van “tekort”

• Beleids- en statistiekdefinitie: het CBS/DNB rekent met een structureel woningtekort = verschil tussen het aantal huishoudens en het aantal woningen. Dat getal schommelt rond de 2–4%. Alleen vlak na WOII was er echt een enorm tekort (15%+).
• Ervaringsdefinitie: mensen zoeken, vinden niets betaalbaars en ervaren dus een tekort. Maar dat is geen kwantitatief tekort van stenen, eerder een kwalitatief of betaalbaarheidsprobleem.

2. Waarom “geen tekort” in strikte zin?

• Er staan genoeg woningen voor het aantal huishoudens. Sterker: er zijn ook leegstaande panden, tweede huizen, en veel ouderen of stellen wonen ruim (wat geen tekort oplevert in de statistische zin).
• Het gemiddelde tekort is historisch laag: 4% nu vs >15% in de jaren ’60. Toch zijn de prijzen juist nu extreem hoog. Dat wijst erop dat prijzen niet door volume maar door financiering worden gedreven.

3. De crux: koopkrachtige vraag

• Sinds de jaren ’90 konden mensen steeds meer lenen (twee inkomens, 125% hypotheek, aflossingsvrij).
• Die extra leenruimte duwde prijzen omhoog. Het gevolg: zelfs al is er “voldoende” voorraad, het wordt voor nieuwkomers ondoordringbaar duur.
• Dus: het probleem is niet dat er te weinig huizen zijn, maar dat het beschikbare aanbod onbetaalbaar wordt geprijsd door de financiële logica.

4. Waarom ervaren mensen tóch een tekort?

• Omdat het betaalbare segment is weggedrukt: sociale huur afgeschaald, middenhuur schaars, koopwoningen opgeblazen door krediet en beleggers.
• Het voelt als een tekort omdat er onvoldoende woningen zijn binnen bereik van normale inkomens. Maar dat is iets anders dan een absoluut tekort aan vierkante meters.

5. Hoe je het moet lezen

• Ja: mensen vinden niks betaalbaars → er is een betaalbaarheidscrisis.
• Nee: dat komt niet doordat er “te weinig huizen” zijn, maar doordat prijzen kunstmatig hoog zijn gemaakt door financiering, fiscale prikkels en speculatie.
• Kortom: Engelen zegt: verwar een betaalbaarheidsprobleem niet met een kwantitatief tekort.

👉 Dus jouw observatie klopt: veel mensen wonen groot, nieuwkomers vinden niks. Dat is geen bewijs van een absoluut tekort, maar van scheve verdeling en prijsopdrijving.