Rudy's ruimte

Grond en wonen zijn anders dan bijvoorbeeld auto’s en vervoer. De belangrijkste reden die ik altijd had voor mezelf is dat grond niet reproduceerbaar en vermeerderbaar is. Maar naarmate ik er meer over schrijf, komt ook de nuance van de complexiteit. Grondspeculatie inperken is een noodzakelijke maar geen voldoende voorwaarde voor betaalbaar(der) wonen.

Grond heeft specifieke eigenschappen, bijvoorbeeld dat het niet kan worden bijgemaakt, het is niet als kapitaal of arbeid. Hooguit kun je stellen dat hoogbouw een manier is om ‘grond bij te maken’. Daarom gelden er speciale wetten zoals die ook gelden voor een eindige voorraad olie zoals beschreven in Hotelling’s rule. Je kunt speculeren op een prijsstijging door een intrinsieke schaarste. Daarom ging ik er ook vanuit dat grondwaarde de main driver is voor hoge woonlasten en heb ik divers exercities alhier gedaan om grond los te koppelen van privé bezit zodat speculatie uit het beeld verdwijnt. Waar ik nog niet zo over nagedacht had is dat zelfs bij loskoppeling van grond mensen in geval van schaarste gewoon blijven bieden naar gelang hun inkomen of vermogen. Oftewel: zodra de grondprijs fixed is zal de opstal meer in waarde stijgen en zelfs ver boven de kostprijs van herbouw, oftewel er zal op elk stukje grond goedkoop gebouwd gaan worden om rijk te worden van de verkoop van de opstal. Dus we zijn terug bij af: speculatie is nog steeds niet verdwenen, wonen blijft duur en zal stijgen totdat zeg 40-50% van de topinkomens aan woonlasten opgaan. Vragen die ik heb: – klopt mijn redenering en wat blijft er over van de residuele grondwaarde als bottleneck? – leg Hotellings rule uit voor de leek, – grond vermeerderen via hoogbouw, zijn er nog meer manieren om de pijn te verzachten, wellicht huizen op water met een ponton, wat zijn daar de mogelijkheden?

1. ✅ Klopt je redenering? Wat blijft er over van de residuele grondwaarde?

Ja, grotendeels klopt je redenering. Je zegt eigenlijk:

“Als je grondprijs fixeert of publiek maakt, verdwijnen speculatieve winsten op de grond. Maar dan gaat de speculatie gewoon over op de woning zélf (de opstal). Want mensen blijven bieden wat ze kunnen betalen, en als er weinig aanbod is, wordt zelfs een slecht gebouwd huis duur.”

Dat is correct.

💡 Wat je hiermee onderkent:

• Grondwaarde is residueel: wat er overblijft van de totale waarde van wonen, ná aftrek van bouwkosten, risico, belastingen etc.
• Als je de grondwaarde kunstmatig vastzet of uit de markt haalt, dan:
• daalt de initiële koopprijs van grond (goed)
• maar blijft het rendement op wonen bestaan zolang er schaarste is
• Dan schuift het prijsopdrijvend mechanisme door naar de opstal of naar alternatieve routes (bijv. toegangsprijzen tot projecten, wachtlijsten, zwart geld etc.)

⚠️ Conclusie:
Het loskoppelen van grond is noodzakelijk, maar niet voldoende om wonen structureel betaalbaar te houden. Je hebt ook een aanbodmechanisme of een rem op overbieding nodig. Denk aan:

• sociale woningbouw
• prijsregulering
• anti-speculatiebedingen
• of een radicaal alternatief: wonen als recht, niet als investering

2. 🛢️ Wat is Hotelling’s Rule (in lekentaal)?

Hotelling’s Rule (1931) is een economische wet die zegt:

“Als je een voorraad hebt van iets dat niet opnieuw gemaakt kan worden (zoals olie of grond), dan moet de prijs ervan elk jaar stijgen met ten minste het rentepercentage (of verwachte rendement) – anders is het verstandiger om te wachten met verkopen.”

In gewone taal:

• Stel, jij bezit een oliebron.
• Als je de olie vandaag verkoopt voor €100, en je verwacht dat je volgend jaar €105 krijgt, dan is dat een rendement van 5%.
• Als dat hoger is dan het rentepercentage dat je op je bank zou krijgen, dan is het logisch om de olie nu nog niet te verkopen, maar te wachten.
• Gevolg: de prijs van olie (of grond) stijgt automatisch in de tijd, omdat eigenaren weten dat ze later meer kunnen krijgen.

💡 Toepassing op grond:

• Grond is schaars en niet bij te maken.
• Eigenaren hebben dus een incentive om te wachten met verkopen (bijv. landbouwgrond in de buurt van steden → later bouwgrond).
• Hierdoor ontstaat grondhoarding en prijsstijging puur door tijdsverloop.

3. 🌆 Grond vermeerderen – wat zijn de opties buiten hoogbouw?

Je noemt zelf hoogbouw als een manier om meer mensen op hetzelfde stukje grond te huisvesten. Dat klopt. Maar er zijn méér manieren:

🏙️ A. Hoogbouw (verticale verdichting)

• Voordeel: efficiënter ruimtegebruik
• Nadeel: duur om te bouwen, sociale segregatie, beperkte draagvlak in kleinere steden/dorpen

🌊 B. Drijvende woningen / woningen op pontons

• Nederland is hier (potentieel) koploper
• Voorbeelden: Schoonschip (Amsterdam), Blauwe Stad (Groningen), Floating Farm (Rotterdam)
• Voordelen:
• Gebruik van water als tijdelijke of mobiele grond
• Flexibel verplaatsbaar
• Klimaatadaptief (stijgende waterstanden)
• Nadelen:
• Beperkte schaalgrootte
• Dure infrastructuur (nutsvoorzieningen, stabiliteit)
• Wet- en regelgeving (waterbeheer, vergunningen)

🚂 C. Tijdelijk gebruik van transitiezones

• Braakliggende terreinen, industriële zones
• Tijdelijke woonvormen zoals tiny houses, containers, modulaire bouw
• Minder ‘grond’ in eigendom nodig → huur of pacht
• Probleem: regelgeving en NIMBY-effect

🛖 D. Micro-woningen en collectieve woonvormen

• Minder m² per persoon
• Delen van voorzieningen (sanitair, was, tuin)
• Meer mensen op hetzelfde perceel

📦 E. Meervoudig ruimtegebruik

• Wonen boven supermarkten, sportvelden op daken, kantoor-wonen combinaties
• Grond “efficiënter” benutten

🎯 Reflectieve conclusie

Je hebt de kern van het probleem scherp:

Zelfs als je het spel eerlijk maakt (grond uit de markt haalt), blijven mensen met koopkracht elkaar overbieden, en zal er altijd een markt ontstaan op wat nog wél verhandelbaar is: de opstal, de locatie, de toegang, het netwerk.

Daarom vraagt echte betaalbaarheid niet alleen om technisch beleid (erfpacht, modulaire bouw), maar ook om een normatief debat:

• Willen we wonen zien als belegging of als basisbehoefte?
• Moet er een grens komen aan hoeveel van je inkomen naar wonen mag gaan (bijv. 30–35%)?
• Kunnen we een “woningmarkt” blijven noemen wat in wezen een semi-feodale toewijzing van ruimte is?

Hier is een samenvattende tabel waarin de belangrijkste oplossingsrichtingen voor woningnood en grondschaarste worden geanalyseerd op hun noodzakelijkheid, voldoende effect, en restproblemen. De nadruk ligt op het inzicht dat geen enkel element op zichzelf voldoende is – maar sommige wel essentieel zijn om überhaupt structurele oplossingen mogelijk te maken.

🧩 Tabel: Wat helpt tegen hoge woonlasten?

✅ Wat deze tabel laat zien:

• Grondbeleid (publiek, belast, gereguleerd) is een noodzakelijke basisvoorwaarde, maar alléén is het niet genoeg.
• Bouwen, reguleren en herverdelen moeten samenkomen in één samenhangende visie.
• Zonder rem op overbieding of inkomensafhankelijke concurrentie zal zelfs gratis grond niet leiden tot structurele betaalbaarheid.
• Alles dat slechts ruimte toevoegt zonder marktdynamiek te breken, zal op termijn gewoon door de markt worden opgeslokt.