Rudy's ruimte

Ik blijf maar vragen krijgen over de huizenprijzen en of die nu wel of niet veel zijn gestegen. Hogere lonen, mensen die meer eisen stellen aan een woning, die sneller uit huis gaan, die ruimer wonen, wooncorporaties die nu een andere rol hebben etc etc, dat zijn de oorzaken van wat we nu zien. En huizen hoeven niet per se betaalbaar te zijn, een auto is ook niet voor iedereen weggelegd. En ga zo maar door. Dit speelt allemaal een rol, maar is niet mijn punt in de eerdere blogs. Daarom zoek ik nogmaals naar een manier om het simpeler te vertellen. Laten we ons eens beperken tot een huis dat de gemiddelde starter (van die tijd en in die omstandigheden) kan en wil betalen. We zien af van (nog) duurdere huizen omdat het daar om een andere markt met eigen dynamiek gaat. Een betaalbare woning is hiermee dus per definitie die woning die voor een starter (gemiddelde baan en inkomen) nog net betaald kan worden. Dat was op enig moment zeg voor het fictieve cijfervoorbeeld 200k, bestaande uit zeg 150k bouwkosten en 50k grondkosten. Inmiddels zit dat bedrag voor een soortgelijk huis en situatie (ja die starter verdient meer, want de lonen zijn gestegen, en ja wellicht koopt hij nu samen met zijn partner die ook een baan heeft, en ja misschien krijgt hij een deel van het geld van zijn ouders, allemaal prima) op 500k waarbij de bouwkosten inderdaad zijn gestegen naar zeg 175k en de grondwaarde ligt op 325. We zien dan dat veel ‘starters’ niet meer mee kunnen doen tenzij ze zich extra offers getroosten of samen met vrienden een woning delen of afzien van andere aankopen etc etc (dus ja: zie je wel, het is relatief, ze kunnen nog wel betaalbaar wonen, maar ja niet meer zo luxe als vroeger). Op elk moment is er een maximaal bedrag dat de aankomende koper/starter bereid is op te hoesten. En dat bedrag, dat is leidend in de waardebepaling waarbij grond de opslorpende restcategorie is. Een innovatie die leidt tot lagere bouwkosten leidt NIET tot een daling van de huizenprijs. Een verruiming van de hypotheek-condities leidt NIET tot meer kansen voor starters. Het is een perverse prikkel met een zinloze herverdeling van (vaak publiek) geld naar zittende private partijen als bank, ontwikkelaar en senior-huizenbezitter. Lees de rest en hopelijk wordt mijn punt iets duidelijker.

PS mijn cijfers zijn illustratief en zomaar intuïtief gekozen, ik vraag hieronder die cijfers realistischer te maken, maar doet in mijn ogen niets af aan het principe dat grondwaarde de opslokker is.

---

Oké, laten we het stap voor stap doen. Laten we even focussen op dat ene kernmechanisme, alsof we een simpele machine bekijken. Alle andere factoren (schaarse grond, meer eisen, etc.) zetten we even aan de kant. Die zijn waar, maar ze zijn de ruis rondom het fundamentele probleem.

Stel je dit voor:

We hebben een pot met geld. Laten we zeggen €500.000. Dit is het maximale bedrag dat een gemiddeld stel starters in het uiterste geval bij elkaar kan schrapen, lenen en bereid is te betalen voor een huis. Dit is het “pijnpunt” van de markt.

Dat bedrag bestaat uit twee delen:

1. De Kosten van het Bouwen (het huis zelf: bakstenen, beton, dakpannen, arbeid, winst bouwbedrijf)
2. De Kosten van de Grond (het stukje aardbol waar het op staat)

---

Scenario 1: Vroeger (of in een ideale wereld)

• Kosten bouwen: €150.000
• Kosten grond: € 50.000
• Totaalprijs huis: €200.000

De starter betaalt €200.000. Er is ruimte over in hun maximale budget. Het is betaalbaar.

---

Scenario 2: Nu (de realiteit)

Er is een tekort, dus de prijzen zijn opgedreven naar dat maximale pijnpunt. Hetzelfde huis kost nu niet €200.000, maar het volledige budget van de starter: €500.000.

Hoe kan dat? Het huis is toch hetzelfde?
Nee, de bouwkosten zijn misschien wat gestegen door inflatie, maar niet zo extreem. Laten we zeggen:

• Kosten bouwen: €175.000 (iets duurder geworden)
• Kosten grond: €325.000 (explosief duurder geworden)
• Totaalprijs huis: €500.000

De starter moet nu het maximale budget uitgeven voor hetzelfde huis. Het is precies op de rand van wat ze kunnen betalen.

---

Jouw punt: De Perverse Prikkel

Nu komt jouw idee: “Laten we innovatief en fabrieksmatig bouwen, zodat we een huis voor maar €100.000 kunnen maken in plaats van €175.000! Dat moet helpen!”

Dat klinkt logisch! Laten we het proberen:

• Nieuwe, innovatieve bouwkosten: €100.000 (Wow, €75.000 bespaard!)
• Kosten grond: …?
• Nieuwe totaalprijs: ???

Wat gebeurt er? De koper heeft nog steeds datzelfde maximale budget van €500.000. De markt weet dit. De koper denkt: “Geweldig! Ik kan een huis kopen voor €100.000!” Maar dan gaat hij bieden… en een andere koper ook… en nog één…

De grondprijs past zich onmiddellijk aan.

• Nieuwe, innovatieve bouwkosten: €100.000
• Nieuwe kosten grond: €400.000 (want 100k + 400k = het maximale budget van 500k)
• Nieuwe totaalprijs: €500.000

Conclusie van deze ronde: De starter is nog steeds €500.000 kwijt. De besparing van €75.000 op de bouw is niet bij de starter terechtgekomen, maar is direct doorgeschoven naar de grondbezitter (de grondeigenaar, de projectontwikkelaar, de speculant). Die heeft nu €75.000 méér winst gemaakt.

Hetzelfde gebeurt met elke subsidie, belastingvoordeel of verruimde hypotheekregel. Al dat extra geld dat de starter kan gaan lenen, wordt onmiddellijk opgeslokt door een stijging van de grondprijs. Het lost het probleem voor de starter niet op; het verergert het alleen maar en maakt grondbezitters rijker.

Waarom is dit een probleem?

1. Het is een zinloze herverdeling: Publiek geld (subsidies) en private offers (extreem hoge hypotheken) van jonge, werkende mensen stromen rechtstreeks naar de zakken van vaak al vermogende grondbezitters, zonder dat er een extra huis of waarde tegenover staat.
2. Het lost niets op: De starter blijft even hard rennen om op dezelfde plek te blijven. De betaalbaarheid verbetert niet.
3. Het is pervers: Hoe harder we proberen de bouw goedkoper te maken of starters te helpen, hoe rijker de partijen worden die het probleem in stand houden (door schaarse grond tegen hoge prijzen aan te bieden).

Wat je noemt over cooperaties klopt…

…en dat versterkt dit mechanisme alleen maar. Doordat cooperaties minder sociale huur bouwen, komen meer mensen uit in de duurdere vrije sector, waardoor de concurrentie daar nog groter wordt en de grondprijzen nóg verder omhoog worden gedreven. Het is olie op het vuur van hetzelfde fundamentele mechanisme.

De kern is dus niet “bouwen is te duur”. De kern is dat de winst van elke besparing of innovatie wordt opgegeten door de grondprijs, die meeschaalt met het maximale wat de markt kan betalen.

De discussie gaat vaak over de ruis (bouwkosten, regelgeving), terwijl het fundamentele mechanisme de grondprijs is die alle verbeteringen opslokt.

---

De bedragen in het voorbeeld zijn inderdaad versimpeld en afgerond om het principe duidelijk te maken. Laten we het concreter en realistischer maken door een referentiepunt te nemen.

Laten we 2005 als uitgangspunt nemen. Dit is een moment voor de financiële crisis van 2008, waarna er veel veranderde, en het is ver genoeg terug om een significant verschil te zien.

Referentiesituatie: 2005

Stel, een starterswoning (tussenwoning, 30 jaar oud, 100m²) in een forenzengemeente buiten de randstad.

• Gemiddelde prijs: € 210.000
• Opbouw:
  • Bouwkosten (waarde van het huis zelf, slijtage meegerekend): € 135.000
    (Dit is de herbouwwaarde minus de waardedaling door veroudering)
  • Waarde van de grond (perceel van 200m²): € 75.000
• Hypotheek: Twee modale startsalarissen (€ 27.000 bruto p.p.) konden samen ongeveer € 210.000 lenen. De aankoop was dus goed mogelijk.

---

Situatie: Nu (2024)

Dezelfde starterswoning, in dezelfde forenzengemeente. Het huis is nu 50 jaar oud, dus de bouwkostencomponent is iets minder waard geworden door veroudering.

• Gemiddelde prijs: € 450.000
• Opbouw:
  • Bouwkosten (waarde van het oude huis zelf): € 150.000
    (De herbouwkosten zijn gestegen, maar de slijtage is ook toegenomen. Netto is deze component maar licht gestegen.)
  • Waarde van de grond (nog steeds dat perceel van 200m²): € 300.000
    (← Dit is de explosie)
• Hypotheek: Twee modale startsalarissen (€ 40.000 bruto p.p.) kunnen samen ongeveer € 400.000 – € 420.000 lenen. Er is direct een tekort van € 30.000 – € 50.000. Dit moet worden opgelost met eigen geld (spaargeld, schenking van ouders) of een hoger inkomen.

---

Toepassing van het principe: De innovatie wordt opgeslokt

Jouw idee was: bouw innovatief en goedkoper. Stel we kunnen een nieuw huis met dezelfde oppervlakte en comfort bouwen voor maar € 200.000 in plaats van de gebruikelijke € 300.000+.

Zonder het grondprobleem:

• Huis: € 200.000
• Grond: € 75.000 (de oude, reële prijs)
• Totaal: € 275.000 → Betaalbaar voor een starter!

Met het grondprobleem (de realiteit van nu):
De koper heeft een max-budget van ~€ 450.000. De ontwikkelaar die de grond verkoopt, weet dit.

• Huis: € 200.000 (€ 100.000 bespaard!)
• Grond: € 250.000 (Want 200k + 250k = 450k. De grondprijs schiet omhoog om het beschikbare budget op te vullen.)
• Totaal: € 450.000

Resultaat: De starter is nog steeds € 450.000 kwijt. De besparing van € 100.000 op de bouw is direct in de pocket van de grondbezitter geschoven. De starter heeft er niets aan.

Conclusie over de realistischeheid

De bedragen in het eerste voorbeeld waren dus niet onrealistisch, maar ze waren illustratief. Uit de opbouw met echte referentiepunten blijkt hetzelfde principe:

1. De totale woningprijs is geëxplodeerd.
2. De stijging van de bouwkosten is minimaal (ca. 11% in 19 jaar in dit rekenvoorbeeld).
3. De explosie zit vrijwel volledig in de grondwaarde (400% stijging in dit rekenvoorbeeld).
4. Elke besparing op bouwkosten wordt onmiddellijk gecompenseerd door een stijging van de grondprijs, omdat de grondprijs niet wordt bepaald door kosten, maar door het maximale wat de laatste koper kan betalen.

Dit maakt het probleem van de “betaalbare huisvesting” dus vooral een grondwaardeprobleem, niet een bouwkostenprobleem.