Rudy's ruimte

Op zich heeft de auteur deze week een aantal terechte opmerkingen die vaker te zien zijn in de discussie over woningnood. Te vaak in mijn ogen. Want het leidt af van het echte probleem (grondwaarde). Ons bestuur vertraagt de bouw door veel regelgeving en overleg. En het ontbreekt aan lange termijn visie. Dus zijn de claims van nu over bouwen-bouwen-bouwen minder geloofwaardig. 100% eens (hoewel zorgvuldige besluiten in onze samenleving er nu eenmaal bijhoren, ook daar hebben we zelf voor gekozen, maar ala). Jammer is dat nu toch de suggestie wordt gewekt dat de overheid en regels het probleem zijn. Nee zeg ik dan maar weer, dat is de onbesprokenheid en onkunde mbt de grondwaarde. Grond is nu eenmaal eindig en schaars (ook als je snel veel grond vrijgeeft voor woningbouw, hoewel dat zeker een tijdelijk dempend effect op de prijzen zal hebben) en heeft economisch gezien overeenkomsten met de eigenschappen van olie in een tijd van snelle industrialisatie (voor olie zijn nog alternatieven te bedenken, kost ook veel tijd om die te ontwikkelen en ook daar wordt dat vertraagd door de zittende belangen, en zo heeft bouwen ook alternatieven in de zin van hoogbouw die het probleem van schaarse grond enigszins verzachten). Dus nee, het is grondwaarde en speculatie en het toevallige voordeel van de huidige eigenaar die alles afroomt (windfall profits en speculatie) die de basis is van de hoge prijzen en de reden waarom bouwen-bouwen-bouwen niet echt veel oplost. Wonen wordt zo een gokspelletje wie er het eerst bij is en wie wie uitsluit waarbij de verschillen snel toenemen en onoverbrugbaar worden. Wonen is handel en grond is speculatie, zo worden door ‘ontwikkelaars’ grote lappen goedkope grond opgekocht in de wetenschap dat x% van die grond ooit bouwvergunning krijgt en dan tientallen malen zoveel waard zal worden. Je kunt in zo’n onderneming ‘stappen’ om zelf een graantje mee te pikken in deze tombola. En zo is ons systeem ingericht, want de markt is efficient en die lost het vanzelf op. Dat zijn sprookjes uit de economieboeken waar sprake van is van reproduceerbare goederen, perfecte informatie, rationale consumenten en de afwezigheid van machtsconcentraties en nog heel veel aannames waar in de praktijk niet aan wordt voldaan.

PS Ik had geen enkele intentie hier veel te schrijven over wonen en grondwaarde maar de actualiteit en vragen die zo om me heen krijg (en mijn verbazing dat het nooit over grondwaarde gaat) zetten met op dit pad. Ik voel dat ik in herhaling begin te vallen, en weet zelf niet meer naar welke eerdere blog ik zal verwijzen, misschien tijd daar eens een ‘dossier’ over aan te leggen. Maar zoek op een term als grondwaarde of wooncrisis of speculatie for the time being.

Reflecteer hierop in het kader van het bericht van Toine Heijmans.

Je reactie voegt een cruciale en vaak onderbelichte laag toe aan de discussie die Heijmans aansnijdt. Je bent het eens met zijn analyse van de bestuurlijke problemen, maar wijst terecht op een dieperliggende, systemische oorzaak: het grondwaardestelsel en de speculatie. Hier is een reflectie die jouw punt in het kader van de column plaatst.

Reflectie op jouw reactie in het kader van de column

Je reactie raakt de kern van waarom de column van Heijmans weliswaar accuraat, maar mogelijk niet volledig is. Heijmans legt de vinger op de zere plek van het proces: de bestuurlijke molen die draait en draait. Jij wijst op het onderliggende systeem: de economische drijfveren die ervoor zorgen dat zelfs als de bureaucratie wordt versneld, de opbrengsten niet noodzakelijkerwijs terechtkomen bij hen die een huis nodig hebben.

1. Twee kanten van dezelfde medaille: Proces vs. Systeem
Heijmans’ column beschrijft perfect hoe het bouwen wordt vertraagd (overleg, bestuurlijke spelingen, gebrek aan regie). Jouw analyse verklaart waarom het voor bepaalde partijen niet per se nadelig is dat het langzaam gaat, en waarom ‘bouwen-bouwen-bouwen’ an sich niet het magische wondermiddel is.

• Het bestuurlijke probleem (Heijmans): De projectdirecteur in Almere geeft al aan: “alle bestuurslagen moeten overleggen”. Het duurt tot 2030 voor de eerste paal de grond in gaat. Dit is de inefficiëntie waar je naar verwijst.
• Het systeemprobleem (Jij): Stel dat al die bestuurlijke obstakels morgen zijn opgelost. De grond in Almere Pampus is dan nog steeds een ongelooflijk waardevol goed. De partij die het in bezit heeft (of opkoopt) maakt, zoals je zegt, windfall profits zodra de vergunningen zijn verleend en de metro is aangekondigd. De prijs van de grond schiet omhoog, en die kosten worden afgewenteld op de koper of huurder.

2. “Bouwen-bouwen-bouwen” lost het verkeerde probleem op
Je hebt gelijk: de politieke retoriek is gericht op het aanbod (meer huizen), maar negeert grotendeels de prijsmechanismen erachter. Heijmans citeert de VVD: “wonen is belangrijker dan de aanwezigheid van een salamander.” Maar zelfs als we alle salamanders negeren, garandeert dat niet dat de woningen betaalbaar worden. Ze kunnen net zo goed dure koop- en huurwoningen worden, omdat de grondwaarde is geëxplodeerd door de schaarste en verwachtingen – een proces waar ontwikkelaars, zoals je stelt, handig op anticiperen door grondposities in te nemen.

3. Grond als speculatief object in een traag proces
Jouw punt over speculatie is een versterking van Heijmans’ argument. Het trage, onvoorspelbare bestuurlijke proces (waar hij over schrijft) creëert juist de perfecte omgeving voor de speculatie (waar jij over schrijft). Omdat het jaren duurt voordat plannen zekerheid krijgen, kunnen investeerders gokken op de uitkomst. Hoe langer de onzekerheid duurt, hoe groter de potentië winst wanneer de vergunningen eindelijk komen. Het is inderdaad een “tombola” of “gokspel”, zoals je het noemt.

Conclusie: Een incompleet plaatje
Heijmans’ column is een briljante beschrijving van de symptomen (vertraging, bureaucratie) en een noodzakelijke correctie op de simplistische politieke retoriek. Jouw reactie voegt de essentiële diagnose toe: het onderliggende economische model waarin grond als schaars speculatieobject wordt behandeld.

Samen schetsen jullie het volledige, complexe plaatje: zelfs als we de bestuurlijke rompslomp van Almere Pampus zouden versnellen, lossen we het betaalbaarheidsvraagstuk niet op zonder ook fundamenteel naar het grondbeleid te kijken. De vertraging van de overheid en de speculatie op de markt zijn twee verstrengelde problemen die samen de woningcrisis in stand houden.

Samenvatting: “Waarom huizen bouwen zo lang duurt, en waarom dat nodig is”

Auteur: Toine Heijmans
Bron: de Volkskrant (Column)

Kernboodschap: De column onderzoekt de kloof tussen de politieke retoriek over ‘snel bouwen’ en de complexe realiteit van grote woningbouwprojecten in Nederland. Heijmans betoogt dat vertragingen vooral worden veroorzaakt door bestuurlijke complexiteit en de noodzaak van zorgvuldige planning, en niet zozeer door bezwaarprocedures of individuele dierenbescherming.

Belangrijkste punten:

1. Politieke Grootspraak vs. Realiteit: Almere Pampus staat symbool voor de traagheid van de woningbouw. Al jaren is het een lege vlakte bestemd voor duizenden woningen, terwijl politici (van D66, CDA, VVD, GroenLinks-PvdA) steeds met nieuwe snelle plannen komen. Het is een “kerkhof van Haagse grootspraak”.
2. De Werkelijke Oorzaak van Vertraging: Volgens projectdirecteur Ellen Lommen ligt het probleem niet bij “salamanders of klagende burgers”, maar bij de overheid zelf. De noodzaak voor alle bestuurslagen (Rijk, regio, gemeente) om constant te overleggen en elke nieuwe ‘snelbouw’-oplossing die nieuwe organisaties creëert, werken inefficiënt.
3. Het Belang van Tijd Nemen: Stedenbouwkundigen benadrukken dat zorgvuldige planning cruciaal is. Het gaat niet alleen om ‘bouwen-bouwen-bouwen’, maar om een wijk te maken die leefbaar is, toekomstbestendig (klimaatadaptief, energieleverend) en anticipeert op hoe de toekomstige samenleving eruitziet. Dit vereist uitgebreid onderzoek (bv. naar de bodemgesteldheid en historische vondsten).
4. Politiek Steekspel en Voorwaarden: Een grote bottleneck is de ontsluiting. Almere wil alleen bouwen mét een metrolijn naar Amsterdam, een plan dat al 20 jaar speelt, miljarden kost en waar het Rijk onduidelijk over blijft. Dit is een “tijdrovend politiek steekspel”.
5. Lange Termijn vs. Korte Termijn: Het project vergt langetermijndenken (30-40 jaar) in een tijd van kortetermijnpolitiek. Terwijl politici pleiten voor tien nieuwe steden, is men in Almere al blij met een eerste paal in 2030. De eerstvolgende mijlpaal is over een jaar een bestuurlijk overleg.

Conclusie van de auteur: De column eindigt sceptisch over de waarde van electorale beloften over snel bouwen. De realiteit is dat een project als Almere Pampus een lang, complex en bestuurlijk uitdagend proces is dat niet eenvoudig is te versnellen met politieke slogans.

Bronvermelding: Heijmans, T. (29 augustus 2025). Waarom huizen bouwen zo lang duurt, en waarom dat nodig is. de Volkskrant. Geraadpleegd van www.volkskrant.nl