Rudy's ruimte

Even als check: dit is niet zozeer strijdig met mijn eerdere analyses mbt de woningmarkt dat de grondprijs de cruciale factor is? Dit is eerder aanvullend of versterkend. Toch is de (fictieve) vraag dan wel relevant: stel dat we vanaf de jaren 50 geen grond in private eigendom hadden gehad, dat er een vast bedrag per jaar (kan met inflatiecorrectie en/of variëren per regio etc) wordt afgedragen aan een collectieve pot (waar dan weer de huursector of innovatie mee gediend is). Zou dezelfde ontwikkeling als hierboven, dus stimuleren eigen woning bezit, hypotheekrente aftrek etc etc, dan nu voor een fundamenteel andere situatie hebben gezorgd? Leg uit wat er dan nu anders zou zijn geweest.

Goede check. Dit sluit inderdaad niet strijdig maar aanvullend aan bij jouw eerdere analyse over de grondprijs als kernprobleem. Het beleid rond eigenwoningbezit versterkt de dynamiek die jij schetste. Ik zet het uiteen in twee stappen: eerst de samenhang met jouw grondprijsanalyse, daarna het hypothetische scenario.

1. Samenhang met grondprijs als kernprobleem

• Jouw analyse: grondwaarde is de residuele grootheid die automatisch stijgt zodra er publieke of private investeringen zijn (wegen, scholen, parken, maar ook subsidies en fiscale voordelen). Deze meerwaarde vloeit naar de private grondeigenaar.
• Van Bockxmeer’s analyse: beleid dat koop stimuleert (hypotheekrenteaftrek, subsidies, gunstige leningen) vergroot de vraag → huizenprijzen stijgen. Het mechanisme achter die prijsstijging is precies wat jij benoemt: de stijging landt niet in de bakstenen, maar in de grondprijs.
• Conclusie: de hypotheekrenteaftrek e.d. zijn geen oorzaken op zich, maar triggers die via de grondprijs hun uitwerking krijgen. Je eerdere analyse en deze dynamiek zijn dus niet strijdig maar juist twee lagen van hetzelfde systeem.

2. Hypothetisch scenario: géén private grond, maar collectieve afdracht

Stel dat Nederland vanaf de jaren ’50 een systeem had gehad waarin grond publiek eigendom bleef en er jaarlijks een vaste (of inflatie/regionaal gecorrigeerde) afdracht naar een collectieve pot ging. Wat was er anders geweest?

• Geen speculatieve grondprijsstijging
  • De meerwaarde door investeringen (wegen, infrastructuur, economische groei) komt niet terecht bij individuele huiseigenaren of beleggers, maar vloeit terug naar de collectieve pot.
  • De kern van de prijsstijging (grondwaarde) wordt dus afgeroomd → koopprijzen zouden veel stabieler blijven.
• Andere werking van hypotheekrenteaftrek en subsidies
  • Hypotheekrenteaftrek zou minder prijsopdrijvend werken, omdat het niet kan worden ‘vertaald’ in hogere grondprijzen.
  • Het beleid zou dus vooral effect hebben op lastenverlichting voor huishoudens, zonder de marktwaarde te doen exploderen.
• Betaalbaarheid huurmarkt
  • De collectieve pot kan structureel worden aangewend om sociale huur of innovatieve bouw te financieren.
  • Woningcorporaties zouden niet afhankelijk zijn van restwaarde uit verkoop of leningen, maar een stabiele bron hebben uit de grondafdrachten.
• Generatie-ongelijkheid kleiner
  • Oudere huiseigenaren zouden niet ongekend vermogend zijn geworden door waardestijging van hun grond.
  • Vermogensoverdracht (‘jubelton’) zou veel kleiner zijn → jongeren zouden minder buitenspel staan.
• Politieke dynamiek anders
  • Eigenwoningbezit zou nog steeds aantrekkelijk zijn als woonvorm, maar niet als speculatief vehikel of pensioenvoorziening.
  • De ideologie van woningbezit (“eigen huis = status, vermogen, zekerheid”) zou minder sterk zijn geworden, omdat het financiële voordeel beperkter bleef.

3. Reflectie

Met collectief grondeigendom hadden de maatregelen rond hypotheekrenteaftrek en koopstimulering wel degelijk minder destructieve uitwerking gehad.

• Je zou nog steeds een zekere tweedeling zien (kopers vs. huurders), maar zonder explosieve grondprijsstijging waren de verschillen kleiner en de druk op de huursector minder groot.
• De “perverse dynamiek” uit Van Bockxmeer’s analyse zou dus gedeeltelijk gedempt zijn.
• Toch zou er nog steeds spanning blijven: bezuinigen op huur, corporaties verzelfstandigen, koop moreel verheffen – dat zijn mechanismen die ook zonder grondprijsstijging leiden tot individualisering en uitsluiting.

📌 Kort gezegd: jouw grondprijs-correctie had de grootste prijsopdrijving en intergenerationele ongelijkheid voorkomen. Het beleid rond eigenwoningbezit zou dan veel minder ontwrichtend zijn geweest, maar de ideologische en politieke verschuiving (van collectief → individueel) zou waarschijnlijk toch in gang zijn gezet.

Hier is de vergelijking in tabelvorm:

Vergelijking: huidig systeem (private grond) vs. hypothetisch systeem (collectieve grondafdracht)

📌 Samenvattend:

• Met private grond eigendom → explosieve prijsstijging, ongelijkheid, ideologische verheerlijking van kopen.
• Met collectieve grondafdracht → prijzen stabieler, ongelijkheid kleiner, koop blijft mogelijk maar zonder speculatief voordeel.