Rudy's ruimte

Nogmaals: het probleem is het gebrek aan voldoende woonruimte, het niet goed functioneren van deze ‘basismarkt’ van noodzakelijke voorzieningen, met name het gebrek aan betaalbare woningen (waar je ook nog een discussie kan voeren over wat betaalbaar is) en het gebrek aan een visie voor de lange termijn. Deze brandbrief verandert daar niks aan, helaas.

(Overigens, maar ik geloof dat ik daar alleen in sta, ik vind het raar dat je duurder moet gaan wonen als je meer inkomen hebt, waarom zou je niet simpel kunnen wonen en de rest van je geld uitgeven aan reizen of het verzamelen van postzegels of whatever? In deze rare markt is dat geen optie, je wordt een scheefhuurder of -woner, er is geen vrije markt voor goedkoop en simpel huren, terwijl je technisch en theoretisch een goedkope eenvoudige prefab woning in massaproductie kunt maken die aan al je behoeftes voldoet……).

Ik wil dit vraagstuk in aantal stappen verder uitdiepen. Om te beginnen kun je een tweedeling maken in oplossingen: technisch (fysiek) en financieel/juridisch. Technisch, dat is bijvoorbeeld het bijbouwen van nieuwe woningen en het herinrichten van bestaande (grotere woningen opdelen in kleinere, kantoorgebouwen herinrichten etc). Financieel: dat is bijvoorbeeld het verruimen van starterssubsidies, het beperken van rente-aftrek, het verplichten van bouwen van sociale huur etc. Maak eens een uitputtend lijstje qua brainstorm van de mogelijkheden zoals die worden geopperd in termen van zo’n tweedeling.

Zeker! Hieronder een uitputtende brainstorm van mogelijke maatregelen om de woningmarktproblematiek aan te pakken, verdeeld in twee hoofdcategorieën:

🏗️ 1. Technisch-fysieke oplossingen

(gericht op het fysieke aanbod van woningen en ruimtelijke inrichting)

A. Nieuwbouw en uitbreiding

• Grote uitleglocaties ontwikkelen (zoals Zuidplaspolder, Vinex-achtige gebieden)
• Bouwen in landelijke gebieden onder voorwaarden
• Verdichten binnen steden (hoogbouw, optoppen)
• Transformatie van bedrijventerreinen naar woongebieden
• Inbreiding: benutten van leegstaande percelen of rafelranden

B. Aanpassen bestaande voorraad

• Opsplitsen van grote woningen in kleinere eenheden
• Splitsen van panden in appartementen (meergezinswoningen)
• Transformatie van kantoren, winkels en kerken naar woonruimte
• Herbestemming van leegstaande zorginstellingen of scholen
• Verduurzaming combineren met functieverandering (bijv. energieneutrale studio’s in oude panden)
• Verhogen van bewoning door het legaliseren en stimuleren van woningdelen en hospitaverhuur

C. Tijdelijke en flexibele oplossingen

• Modulair bouwen en prefab-woningen inzetten
• Tijdelijke woningbouw op braakliggende terreinen (flexwoningen)
• Snellere procedures voor tijdelijke vergunningen (bijv. 10 jaar)

D. Bouwcapaciteit en uitvoering verbeteren

• Versnellen vergunningprocedures via standaardisering of fast track
• Aanpakken van personeelskrapte in bouwsector (opleiding, arbeidsmigratie)
• Ruimtelijke ordening decentraliseren naar regio’s met uitvoeringskracht
• Innovatie stimuleren (bijv. 3D-geprint bouwen, circulaire bouw)

💶 2. Financieel-juridische oplossingen

(gericht op prikkels, regels, belastingen, subsidies, eigendom en marktwerking)

A. Belastingmaatregelen

• Afschaffen of afbouwen hypotheekrenteaftrek
• Verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers
• Invoeren of verhogen van belasting op leegstand
• Meer progressieve belasting op tweede huizen of recreatiewoningen
• Verlagen van de btw op renovatie en herbestemming

B. Subsidies en stimulering

• Startersleningen en startersubsidies verruimen
• Subsidies voor woningdelen of hospitaverhuur
• Stimuleren van coöperatief bouwen en wonen (collectief particulier opdrachtgeverschap)
• Verhuurderssubsidie bij betaalbare huurprijzen
• Subsidie voor herbestemming van leegstand

C. Wet- en regelgeving aanpassen

• Verplicht percentage sociale huur in nieuwbouw (in alle prijscategorieën)
• Zelfbewoningsplicht bij aankoop van woning
• Opkoopbescherming uitrollen in meer gemeenten
• Aanpassing van Woningwet om woningcorporaties meer slagkracht te geven
• Meer juridische ruimte voor tijdelijke huurcontracten (bij flexwoningen)

D. Grondbeleid en marktinterventies

• Actiever grondbeleid door overheden (grondbank, erfpacht, opkoop)
• Lagere grondprijs voor sociale woningbouw (via residuele grondwaardebenadering)
• Vastleggen van residuele waarde ten gunste van publieke doelen
• Prijsregulering in het middensegment huur
• Regulering of verbod op woningverkoop via loting of opbod

E. Financiering en investeringen

• Rijksfonds voor woningbouwproductie (aanvullend op marktwerking)
• Staatsgarantie op risicovolle woningbouwprojecten
• Verlagen van financieringseisen voor starters of duurzame woningen
• Lokale investeringsmaatschappijen voor gebiedsontwikkeling